부동산시장론에서의 입지 및 공간구조론 중 지대이론

오늘은 부동산시장론에서의 입지 및 공간구조론중 지대이론중 지대이론을 알아보겠습니다.

지대이론

1.지대와 지가

① 지대는 일정기간 동안 토지의 사요 수익에 대한 대가로서 토지소유자의 소득으로 귀속되는 임대료를 말하며, 유량개념입니다.

② 지가는 일정시점에서의 교환에 대한 토지 자체의 가격으로 저량개념입니다. 

③ 영속성에 따라 지가는 장래 토지로부터 발생하는 매 기간의 지대(임대료수입)를 현재가치로 환원한 값입니다. 매 기간의 지대가 동일하고 이것이 영원히 계속된다면, 지가는 지대를 이자율로 할인한 값이 됩니다.

④ 다른 조건이 일정할 때 지대가 상승하면 지가는 상승하고, 이자율이 상승하면 지가는 하락합니다. 즉 지대와 지가는 비례관계이고, 이자율과 지가는 반비례관계입니다.

⑤ 투자대상을서 토지에 대한 위험프리미엄(보상률)이 상승하면 토지갗는 하락합니다.

 

2. 지대결정이론

(1) 리카도의 차액지대설

19세기 초반의 경제학자인 리카도는 차액지대설을 통하여 생산비의 차이를 지대의 원천으로 보았기 때문에 지내는 곡물가격이 상승하기 때문에 발생하는 것이다라고 주장하였습니다. 즉 생산성의 차이에 따른 토지의 비옥도가 지대를 경장한다라는 것입니다.

① 지대발생의 원인 : 작물을 경작할 수 있어 비옥도(생산성)가 있는 토지를 우동지라 하고, 생산성이 가장 낮은 토지르 ㄹ헌계지라 합니다. 차액지대설에 의하면 생산물가격(매상고)과 생산비가 일치하는 한계지(최열등지)에서는 지대가 발생하지 않는다. 리카도는 지대의 발생원일을 크게 두 가지로 보았는데, 하나는 비옥한 토지의 양이 한정되어 있다는 우동지의 희소송이고, 다른 하나는 토지에는 수확체감의 법칙(현상)이 있다는 점입니다.

ㄱ. 19세기 유럽에서 산업혁명이 시작되면서 인구의 증가가 생산성을 높여 경제성장을 유도한다는 사고의 변화가 발생하였습니다. 이에 따라 출산율이 높이지고 인구가 증가함으로써 곡물(밀)수요도 함께 증가하였기 때문에 곡물가격이 상승하게 되었습니다. 이러한 곡물가격의 상승은 경작자(농부)에게 작물의 경작을 통하여 초과이윤을 획득할 기회를 제공합니다. 

ㄴ. 초과이윤이 발생함에 따라 경작자는 작물을 더 경작하려고 하는데, 토지에는 우등지의 희소성(부증성)과 수확체감의 법칙이 작용하기 때문에 작물의 재배(경작)면적을 늘리는 방법으로 자굴을 더 경작하려고 합니다. 이에 따라 한계지에서도  작물을 경작하게 되고, 그 토지에 비옥도가 생기면서 토지소유자에게 지대가 발생한다는 것입니다.

ㄷ. 즉, 비옥한 토지(우등시)와 덜 비옥한 토지(열등지) 사이에 생산성의 차이가 생기는데 바로 이생성의 차이로 인하여 지대가 발생한다는 것이 차액지대설입니다. 고전학파 경제학자인 리카도는 곡물가겨깅 상승하여 지대가 발생한다고 주장하였습니다.

② 지대의 성격

ㄱ. 경작자의 곡물 생산에 따라 한계지에도 비옥도가 생기고 지대가 발생하게 되는데, 리카도는 이러한 토지소유자의 지대수입을 아루먼 노력 없이 얻는 일종의 블로소득이라고 주장하였습니다.

ㄴ. 리카도를 비롯한 고전학파는 토지는 원시적으로 존재하는 것이 때문에 토지를 특별한 재화로 취급하여 인공적인 자본이나 노동과는 별개의 것으로 엄격하게 구분(구별)하였습니다.

ㄷ. 고전학파는 토지에서 발생하는 지대수입은 토지소유자의 정당한 소득으로 인정하지 않기 때문에 지대를 다른 생산요소(자본 노동 등)들에게 지불하고 남은 잉여 즉 불로소득으로 간주하여 고율과세대상이라고 주장하였습니다.

ㄹ. 차액지대설은 지대가 생산물가격에 영향을 주는 비용이 아닌 잉여라는 것을 증명해줍니다. 

③ 한계
ㄱ. 비옥도의 차이에만 중점을 두게 됨에 따라 토지의 위치문제를경시하였습니다.

ㄴ. 비옥도가 전혀 없는 한계지(최열등지)라도 토지소유자가 지대를 요구하면 지대가 발생한다는 것을 설명하지 못합니다.

 

(2) 마르크스의 절대지대설

① 마르크스는 비옥도가 전혀 엇는 한계지에서도 지대가 존재한다고 주자하였는데, 그 이유는 토지소유자가 토지를 소유한다는 사실만으로도, 토지를 독점하고 있다는 사실만으로도 절대적으로 지대가 발생한다는 것입니다.

② 토지소유자는 한계지(최열등지)라 하더라도 일정한 대가를 지불하지 않는 한 토지 사용을 허락하지 않기 때문에 한계지에서도 무조건 지대가 존재한다는 것입니다. 다시 말해 토지소유자들은 한계지(최열등지)의 토지라도 결코 공짜로 빌려주지는 않을 것이라는 의미입니다.

③ 절대지대설에 의하면 지대는 토지소유자들이 톶소유권을 가지고 있다는 이유자체만으로 발생하는 것이므로, 토지의 비옥도(생산성), 위치 등에 관계없이 한계지(최열등지)에서도 토지소유자가 요구하면 절대적으로 지대가 발생합니다.

④ 마르크스는 토지소유 자체가 농산물의 가격을 인상시킨다고 보았습니다.

 

(3) 마샬의 준지대이론

마샬은 고전학파의 논리를 일부분 이어받아 신고전학파의 이론으로 연결하고 이를 정착시키는 데 기여하였으며, 한계생산이론에 입각하여 리카도의 지대이론(지대의성격=소득)을 기본골격으로 삼아 체계적으로 재편성하였습니다.

① 마샬에 의하면 도시토지는 농업용 토지를 개량공사하여 가치가 상승하는 것이므로 여기에 투입된 인공적인 자본재로부터 얻는 소득을 준지대라고 보았습니다. 

② 준지대란 생산을 위하여 사람이 만든 기계 기구 설비(고정생산요소) 등으로 부터 얻는 일시적인 소득을 말합니다. 기계 기구 설비 등은 단기적으로 그 생산요소공급이 고정되어 있기 때문에 물리적 공급이 고정되어 있는 토지와 성격이 유사하다는 점에서 준지대라고 합니다.

③ 토지에서 발생하는 소득은 영구적이지만, 준지대는 영구적이 아니라 일시적인 소득입니다.

④ 토지에서 공급량이 고정되어 있는 반면에 토지 이외의 인공적 고정생산요소들은 그 공급량을 장기적으로 증가시킬 수 있습니다.

⑤ 준지대는 단기에는 지대의 성격을 가지지만, 장기적으로는 재화의 생산량이나 재화의 가격에 영향을 미치기 때문에 비용의 성격을 갖는다고 볼 수 있습니다.

⑥ 다른 조건이 일정할 때, 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정됩니다. 

 

(4) 전용수입과 파레토의 경제지대

지대의 현대적 의미를 파악할 때 생산요소 공급자의 총수입은 전용수입과 경제지대를 합한 것이라고 할 수 있습니다.

생산요소 공급자의 총수입 = 전용(이전)수입 + 경제지대

 

(5) 튀넨의 위치지대설(입지교차지대설)