부동산시장론에서 바라본 주택시장, 주택서비스의 개념 및 의의

오늘은 부동산시장론에서 바라본 주택시장, 주택서비스의 개념 및 의의를 알아보겠습니다.

1. 주택서비스의 의의

(1) 주택서비스의 개념 

① 토지가 개별성의 특성을 가지는 것처럼 주택도 물리적으로는 동일하지만 경제적 법적 성격이 달라지면 그 가격도 달라지므로, 동일한 것이 없는 이질적인 재화입니다.

② 물리적(이질적,개별적) 주택시장은 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하지 않은 문제가 있기 때문에 이질성이 강한 주택시장을 완전경쟁 모형으로 분석하기 위해서는 용도적으로 동질화시킬 필요가 있습니다. 이에 해당하는 것이 주택서비스입니다.

③ 주택서비스란 주택이 소유자나 이용자에게 제공하는 효용을 의미하는데, 주택을 물리적 실체로 보지 않고 주택서비스를 제공하는 효용의 대상으로 본다면 주택도 동질적인 상품으로 취급될 수 있습니다.

 

(2) 주택서비를 분석의 대상으로 하는 이용

주택시장에서 분석의 대상을 주택서비스개념으로 하는 이유는 완전경쟁시장의 가정 중 하나인 상품의 동질성이라는 전제를 물리적인 주택시장에는 저굥ㅇ할 수 없기 때문입니다. 그러므로 주택시장분석에서는 분석대상을 개별적이고 이질적인 물리적 주택 그 자체로 하는 것이 아니라, 주택서비스라는 추상적인 개념으로 하는 것입니다.

 

2. 주택시장분석의 기본가정

(1) 소득에 따른 부분시장의 형성

주택시장이 고가(신규)주택시장과 저가주택시장으로 이원화되어 있고, 소득의 차이 때문에 고소득층은 고가(신규)주택만을 소비하고, 저소득층은 저가(기존) 주택만을 소비한다고 가정합니다.

 

(2) 주택수요와 주택소요

고소득층이 고가 신규주택을 구매하고자 하는 욕구를 주택수요라 한다면 소득이 낮은 저소득층에게 필요한 저가 기존주택의 양과 질에 대한 서비스는 주택소요라고 합니다. 즉 주택수요와 주택소요는 다른 개념입니다. 

 

3. 주택저량의 공급량과 주택유량의 공급량

부동산과 같이 단기적으로 생산공급이 제한되는 재화를 분석할 때에는 저량개념은 물론 유량개념도 동시에 분석할 필요가 있습니다. 

(1) 주택저량

① 주택저량의 공급량 : 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양을 말합니다. 이를 구체화하는 개념은 기존주택공급량이며, 주택재고량으로 표현됩니다. 

② 주택저량의 수요량 : 일정시점에 수요자들이 보유하거나 구매하고자 하는 주택의 양을 말합니다.

 

(2) 주택유량

① 주택유량의 공급량 : 일정기간 동안에 공급자들이 공급 판매하고자 하는 주택의 양을 말합니다. 이를 구체화하는 개념은 신규주택공급량입니다. 즉 신규 주택의 공급은 일정한 생산기간이 필요합니다. 

② 일정기간 동안에 수요자들이 보유 구매하고자 하는 주택의 양을 말합니다.

4. 주택시장의 단기와 장기균형

① 단기에는 주택수요의 증가로 주택가격이 상승한다고 하더라도, 주택의 생산공급은 일시에 증가할 수 없기 때문에 주택의 단기공급곡선은 수직선으로 표시됩니다. 즉 단기에는 주택공급이 고정되어 있다는 것입니다.

② 단기에는 수요 증가로 주택가격이 상승하여도 주택수량은 변하지 않습니다. 건축원자재 등 생산요소가격이 하락하여도 단기에는 주택의 생산공급이 늘어나지 않습니다. 단기에는 양의 변화가 없습니다.

③ 장기에는 유량개념의 신규주택(생산)공급이 가능하므로 우상향하는 공급곡선이 우측으로 이동하는 모양으로 나타납니다.

④ 주택의 단기공급곡선은 저량개념을 장기공급곡선은 유량개념을 의미합니다.

⑤ 주택시장을 분석할 때 유량과 저량의 개념을 동시에 파악하는 것은 주택의 생산공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문입니다. 단기적으로 생산공급은 제한되므로 저량 개념의 공급량을 먼저 분석하고, 장기적을 저량과 유량개념을 함께 사용하여 주택 시장을 분석할 필요가 있습니다.

 

5. 주택시장의 여과과정

(1) 여과과정의 개념과 기본과정

주택여과과정이란 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 주는 현상으로, 소득계층에 따라 상 하로 이동하는 현상을 말합니다. 환언하면 주택여과과정이란 제한된 소득으로 효용을 극대화하는 과정에서 주택의 이용주체가 변화되는 현상을 말하며, 주택순환과정이라고도 합니다.

 

(2) 하향여과와 상향여과

① 주택의 하향여과란 상위계층이 사용하던 고가주택의 일부가 노후화과정을 거쳐 하위계층의 사용으로 전환되는 현상을 말하며, 고가주택이 저속득층에게 이전되어 저가주택으로 대체되는 현상으로 표현하기도 합니다.

② 주택의 상향여과란 하위계증이 사용하던 저가주택이 상위계층의 매입 재건축 리모델링 등을 통하여 상위계층의 사요응로 전환되는 현상을 말합니다. 

 

(3) 여과과정을 통한 주택시장의 변화

① 저가주택시장의 변화

ㄱ. 단기적으로 주택의 생산공급은 고정되어 있거나 일정수준에 미달하는 저가주택에 대한 신축은 금지한다고 가정합니다.

ㄴ. 정부가 저소득층에 대하여 주택보조금을 지급하면 저소득층의 실질소득이 향상되는 효과가 있습니다. 저소득층의 소득 증가로 저가주택의 수요가 증가하면 저가주택의 가격이 상승하고, 저가주택시장에서 초과 이윤이 발생합니다.

ㄷ. 주택가격이 상승하여 초과이윤이 발생하여도 단기에는 생산공급이 불가능하므로 고가주택의 일부가 하향여과되어 저소득층에게 제공되기 시작합니다.

ㄹ. 이처럼 소득 증가와 같은 이유로 저가주택에 대한 수요가 증가하면 주택의 하향여과가 발생하게 되고, 하향여과가 발생하면 전체 주택시장에서 저가주택이 차지하는 비중은 증가합니다.

ㅁ. 공가의 발생은 여과과정의 중요한 구성요소 중 하나입니다.

② 고가주택시장의  변화
ㄱ. 고가주택시장의 단기균형
ㄴ.고가주택시장의 장기균형

 

(4) 여과작용의 긍정적 효과

안정적인 주택시장에서 주택여과현상이 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있습니다. 또한 이러한 현상은 장기적으로 신규주태그이 공급량 증가에도 기여하게 됩니다. 따라서 전체적인 주거안정을 달성할 수 있다는 데 그 의의가 있습니다.