부동산시장론에서 바라본 부동산시장의 특성

오늘은 부동산시장론에서 바라본 부동산시장의 특성을 알아보겠습니다.

1. 부동산시장의 특성

부동산시장은 일반재화시장과 달리 부동산의 불완전한 특성 때문에 고유한 시장의 특성을 지니고 있습니다.

(1) 지역시장 시장의 국지성
부동산은 부동성의 특성이 있어 지역시장, 국지적시장이 됩니다. 

① 부동산시장은 부동성으로 인하여 부동산상품을 이동할 수 없으므로 지역시장별로 초과수요나 초과공급현상이 발생하여 지역간의 수급불균형이 초래됩니다. 특정지역 주택시장은 수요보다 공급이 더 많고, 또 다른 지역의 주택시장은 공급보다 수요가 더 많을 수 있다는 것입니다. 

② 부동산시장은 부동성이라는 특성으로 인하여 지역시장이라는 특성을 지니게 되므로 지역의 자연적 환경과 인문적(경제적,사회적,행정적) 환경의 영향을 많이 받게 됩니다. 따라서 물리적으로 동질적인 부동산이라도 지역이 달라지면 지역별로 서로 다른 이질적인 가격이 형성됩니다.

③ 부동산의 수요 공급도 그 지역특성의 영향을 받게 되며, 지역시장에 따라 각각 상이한 통제와 규제를 받습니다.

④ 부동산시장은 지역 위치 용도 규모 질 등에 따라 여러 개의 부분시장으로 나누어지며, 부분시장별로 서로 다른 가격이 형성되는 시장분화현상이 나타납니다. 

 

(2) 수급조절의 곤란성

① 부동산시장은 부동산의 고가성 내구성 개별성 부증성 등의 불완전한 특성과 각종 법적 규제 등에 으하여 시장환경이 변하더라도 가격이 수요와 공급을 조절하기가 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 많다. 즉 주택시장에서 수요가 급증하여 초과이윤이 발생하여도 주택의 건축에 소요되는 기간이 길기 때문에 신규주택공급이 신속하게 늘어나지 못합니다.

② 부동산은 가격이 하락하여도 수요가 적시에 늘어나지 못하는 경우가 많고, 가격이 상승하여도 공급이 적시에 늘어나지 못하는 경우가 많습니다. 즉 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는 데 많은 시간이 소요된다는 것입니다.

 

(3) 거래의 비공개성 은밀성

부동산은 개별성의 특성이 있어 거래형태가 잘 드러나지 않기 때문에 부동산시장은 폐쇄적인 시장의 특성이 있습니다. 이를 거래의 비공개성 거래의 은밀성이라고 합니다.

① 주식이나 일반상품과 달리 부동산상품은 표준화되지 못하므로 거래사실이나 가젹 등이 잘 드러나지 않는 등의 거래관행으로 인하여 부동산시장에 참여하기 위해서는 정보탐색비용이 수반되기도 합니다.

② 거래의 비공개성으로 인하여 부동산시장에서는 불합리한 가격이 형성되기도 합니다.

③ 실거래가격신고제도, 전자계약제도, 부동산투자회사의 공시제도는 거래의 비공개성과 정보의 비대칭성을 완화시켜 부동산시장의 투명성을 제고하고 그 효율성을 높일 수 있습니다.
(4) 상품의 비표준화성

부동산상품은 개별성이라는 특성이 있어 표준화하기가 어렵습니다. 이를 상품의 비표준화성이라고 합니다. 

① 부동산시장은 부동산의 개별성으로 인하여 일물일가의 법칙이 성립되지 않고 완전한 대체관계도 제약됩니다.

② 부동산상품의 개별성(이질성)은 개별시장을 형성하게 하며, 하나하나의 개별시장을 독점적 시장으로 만들고, 공급을 비탄력적으로 만듭니다.

③ 부동산상품은 표준화가 불가능하므로 부동산시장분석이 복잡해집니다. 부동산시장에서는 동질의 재화가 존재하지 않기 때문에 수요 공급에 의한 부동산시장 분석이 어렵습니다. 즉 개별성을 가진 이질적인 재화는 완전경쟁모형으로 분석하기에 용이하지 않다는 것입니다.

 

(5) 시장의 비조직성

부동산상품은 개별성이라는 특성이 있어 부동산시장이 조직화되지 못합니다. 이를 시장의 비조직성이라고 합니다.

① 부동산시장에서는 시장의 국지성 개별성 등으로 인하여 시장을 조직화하기가 어렵습니다.

② 부도안시장은 일반재화시장과 달리 유통조직이라는 것이 없으므로 정부에 의한 집중통제도 용이하지 않습니다.

 

(6) 과다한 법적 규제

토지의 부증성과 국토성은 부동산시장에 법적 규제의 필요성과 토지공개념의 근거를 제기합니다. 이러한 특성 때문에 부동산시장은 일반재화시장보다 그 법적 규제가 많은 편입니다. 즉 사회성과 공공성이 높게 요구되는 시장이므로 정부의 공적 개입이나 규제가 많은데, 지나친 법적 행정적 규제는 오히려 시장기능을 왜곡시킬 수 있어 시장의 자동조절기능이 저하되기도 합니다.

 

(7) 매매기간의 장기성

부동산을 구매할 때에는 자금조달, 입지선정, 권리분석, 세금부담, 법적 규제 등 고려할 사항이 많아 그 의사결정이 신중하게 이루어지지 때문에 매수기간이 길어진다는 특성이 있습니다. 또한 보유한 부동산을 매도할 때에도 개별성이라는 특성이 있어 상품이 표준화되지 못하므로 현금화하기가 어렵기 때문에 환금성위험 유동성 위험이 큰 편입니다. 이러한 이유 때문에 부동산시장에서는 거래가 빈번하게 발생하지 못하는데, 이를 단기거래의 곤란성이라고도 합니다.

 

(8) 금융시장 자본시장과의 연관성

① 낮은 금리수준은 시장참여자의 기회비용을 적게 만들기 때문에 이에 기초한 자금의 유용성은 더 많은 경제주체를 부동산시장에 진입하게 합니다.  즉 다른 조건이 일정할 때 이자율이 하락하면 부동산의 수요와 공급은 증가하게 되고, 거래량이 늘어나면서 부동산시장이 활성화될 수 있습니다.

② 금융시장과 실물시장으로서의 부동산시장간에 연관성이 높아지면서 다른 자본시장(증권시장,상품시장)과 부동산시장간 변동의 시차만 있을 뿐이며, 유사한 양상으로 전개되는 경우가 많습니다.

③ 재무적(기관) 투자자 등 다른 자본시장의 자금이 부동산시장에 영향을 주기도 합니다.