부동산시장론에서 정보의 효율성과 부동산시장의 이해

오늘은 부동산시장론에서 정보의 효율성과 부동산시장의 이해를 알아보겠습니다.

1. 효율적 시장가설
(1) 개념

효율적 시장에서 의미하는 부동산시장의 효율성은 정보의 효율성을 의미합니다. 효율적 시장은 부동산가격이 이용 가능한 모든 정보를 신속 정확 충분하게 반영하는 시장의 의미로 사용되고 있습니다.

① 부동산시장이 효율적이라면, 새로운 정보가 발생하면 이는 신속하고 정확하게 부동산가격에 반영될 것이고, 결과적으로 정보 효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하여도 초과수익을 얻을 수 없습니다.

② 부동산각겨이 이용 가능한 모든 정보를 신속 정확 충분하게 반영하고 있어 그 정보로는 초과수익을 얻을 수 없다는 주장을 효율적 시장가설이라고 합니다. 

③ 효율적 시장이 현실적으로 성립할 수 있는 것은 실제 부동산시장이 다음과 같은 현실적인 측면을 지니고 있기 때문입니다. 

ㄱ. 특정부동산의 가격에 영향을 주는 정보는 사전에 예측할 수 없기 때문에 무적위로 발표되고 있습니다.

ㄴ. 부동산시장에는 독립적으로 투자수익을 극대화시킬 목적에서 부동산에 관한 정보를 경쟁적으로 입수하여 분석하려는 수많은 부동산전문가들이 존재합니다.

ㄷ. 수많은 부동산전문가들의 경쟁적인 정보 입수와 분석활동 때문에 새로운 정보가 무작위적으로 발생하면 그때마다 부동산가격은 단기간 내에 조정됩니다. 

 

(2) 효율적 시장가설의 형태

부동산시장의 효율성은 부동산가격이 어떤 종류의 정보를 신속하게 반영하고 있는냐에 따라 효율정의 정도를 상대적으로 평가하여야 합니다. 부동산가격에 반영되는 이용 가능한 정보집합으로는 첫빼, 부동산가격의 과거 역사적 움직임을 분석함으로써 얻어낼 수 있는 역사적 정보가 있고, 둘째, 공개적으로 이용 가능한 정보집합으로서 내부자정보나 사적 정보는 제외된 일반투자자들이 인지하는 정보집합이 있으며, 섯째, 일반투자자들이 현재 인지할 수 없는 것으로 부동산가격에 영향을 주는 모든 정보집합으로서, 공개적으로 이용 가능한 정보뿐만 아니라 특정투자자에 의해서만 극히 사적으로 수집된 내부자정보까지도 포함하는 정보집합이 있습니다. 효율적 시장가설은 세 가지 종류의 정보집합 중에서 어떠한 정보가 부동산가격에 반영되었는지에 따라 부동산시장에 상대적 차이가 있다고 보고 다음과 같이 구분합니다.

① 약성 효율적 시장가설 : 현재의 부동산가격은 과거 가격변동의 양상, 거래량의 추세에 관한 정보 등 과거의 역사적 정보를 완전히 반영하고 있으므로 어떤 투자자도 과거 가격변동의 형태와 이를 바탕으로 하는 기술적 분석을 하더라도 초과수익을 얻을 수 없다는 주장입니다.

② 준강성 효율적 시장가설 : 현재의 부동산가격은 공개적으로 이용 가능한 모든 정보를 완전히 반영하고 있으므로 투자자들은 공표된 어떠한 정보나 이에 바탕을 둔 기본적 분석으로는 초과수익을 달성할 수 없다는 주장입니다. 여기서 공개적으로 이용 가능한 정보란 과거의 가격이나 거량과 같은 역사적 정보뿐만 아니라 회계정보, 공표된 정부의 정책, 경쟁업체의 영업환경, 규제나 법적 환경 등의 정보가 포함됩니다. 준강성 효율적 시장가설에 의하면 투자자는 공표된(공개된) 모든 정보를 활용하여도 정상이상의 수익(초과수익)을 달성할 수 없다고 합니다. 이러한 준강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장의 성격을 포함하고 있습니다.

③ 강성 효율적 시장가설 : 현재의 부동산가격은 일반인에게 공개된 정보뿐만 아니라 공개되지 않는 내부자(미공개)정보까지도 이미 가격에 반영되어 있으므로 투자자는 어떠한 정보에 의해서도 초과수익을 얻을 수 없다는 주장입니다. 내부자(미공개)정보는 사전에 밝히는 것이 불가능하므로 투자자들은 정보분석을 할 수 가 없습니다. 이러한 상성 효율적 시장이야말로 진정한 의미의 효율적 시장이며, 가엉 효율적 시장은 약성 준강성 효율적 시자으이 성격을 포함하고 있습니다. 

 

(3) 효율성의 반영 정도
어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 나라마다 다를 수 있고, 그 효율성의 정도 또한 다를 수 있습니다.

 

2. 할당 효율적 시장

(1) 할당 효율성의 개념

① 증권시장과 부동산시장이 투자재시장 자산시장으로서의 대체관계가 성립한다고 강정할 때, 여기서 자원이 효율적으로 할당되었다는 것은 각 투자대안의 위험을 감안하였을 경우 시중의 투자자금이 증권시장과  부동산시장에 균형적으로 배분된 상태를 의미합니다. 

② 할당 효율적 시장이란 자원이나 정보가 모든 투자자에게 효율적 균형적으로 배분된 시장으로, 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장을 말합니다. 이와는 달리 소수의 투자자가 다른 투자자보다 값싸게 정보를 획득하여 토과이윤을 달성할 경우에는 할당 효율적 시장이 되지 못합니다. 

 

(2) 부동산시장에서의 할당 효율성

① 완전경쟁시장은 정보가 완전한 시장으므로 정보비용이 존재하지 않지만, 부동산시장은 부동산의 개별성으로 인하여 정보가 불완전하므로 불완전경쟁시장이 됩니다.

② 부동산시장은 정보가 불완전하고 비대칭적이어서 시장에 참여하기 위해서는 많은 정보탐색비용이 수반되는데, 여기서 수반되는 정보비용(기회비용)과 이를 통하여 획득하는 이윤이 동일하다면 이때 부동산시장은 할당 효율적이라 할 수 있습니다. 

③ 완전경쟁시장은 언제나 할당 효율적 시장이지만, 불완전경쟁시장인 부동산시장도 할당 효율적 시장이 될 수 있습니다. 즉 불완전경쟁시장도 정보를 획득하기 위한 기회비용과 이를 통하여 얻는 초과이윤이 같다면(동일,일치한다면) 할당 효율적 시장이 될 수 있다는 것입니다. 그러므로 독점시장도 독점을 획득하기 위한 기회비용이 모든 투자자에게 동일하다면 할당 효율적 시장이 될 수 있습니다.

④ 불완전한 시장에서 특정투자자가 다른 투자자보다 값싸게 정보를 획득하여 초과이윤을 얻을 수 있다면 이러한 경우는 할당 효율적이지 못하게 됩니다.

⑤ 결론적으로 불완전경쟁시장인 부동산시장은 할당 효율적이 될 수도 있고, 할당 효율적이지 못할 수도 있습니다.

⑥ 부동산시장에서 부동산투기나 초과이윤이 발생하는 이유는 시장참여자에게 자원이나 정보의 배분이 할당 효율적이지 못하기 때문입니다. 이렇게 부동산시장이 할당 효율적이지 못할 경우에는 이로 인한 부동산가격의 과소평가나 과대평가등의 왜곡가능성이 높아질 수 있습니다.

 

3. 정보가치의 개념과 계산

부동산에 관한 개발정보를 사전에 확보한 경우와 그렇지 않은 경우에는 부동산투자수익률과 투자가지가 달리질 수 있습니다. 즉 현실적인 부동산시장에서는 공개되지 않은 정보를 부동산투자에 이용하여 초과이윤을 획득할 수 있습니다.