부동산시장론에서의 도시공간구조이론

오늘은 부동산시장론에서의 도시공간구조이론을 알아보겠습니다.

도시공간구조

도시공간구조란 도시를 구성하고 있는 각종 요소와 기능들의 유기적이고 체계적인 회적 공간배열상태를 의미합니다. 도시공간구조이론에는 동심원이론, 선행이론, 다핵심이론 등이 있습니다.

 

1. 단핵이론

(1) 버제스의 동신원이론
① 개념

ㄱ. 1925년 시카고 대학의 교수인 사회학자 버제스가 튀넨의 동심원적 토지이용모델을 응용하여 제시한 도시구조모델로서, 시카고시를 연구대상으로 하여 경험적으로 도출한 이론입니다.

ㄴ. 도시 내부구조에 미치는 영향과 거주지분화현상을 통하여 도시의 팽창과 발전을 설명하였습니다. 즉, 도시의 구조가 침입 경쟁 천이 등의 과정을 통하여 원형을 그리면서 팽창 형성된다는 것입니다.

ㄷ. 도시생태학의 관점에서 구축된 이론으로, 도시는 그 중심지에서 주거지를 외곽으로 밀고 나가면서 동심원상으로 확대되어 5개 지구로 분화되면서 성장한다는 이론입니다.

ㄹ. 중심지에서 외곽으로 멀어질수록 접근성, 지대 및 인구밀도가 낮아지는 반면에 주거환경은 쾌적해짐에 따라 범죄 빈곤 질병 등 도시문제가 적어지는 경향을 보입니다.

ㅁ. 동심원이론에 따르면 소득이 향상되어 주택지불능력이 높을수록 중심지에서 외곽으로 주거이동을 함에 따라 쾌적한 환경이 외곽지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있습니다.

ㅂ. 중심업무지구로부터 지가의 모습은 지가구배현상을 나타냅니다.

② 기능지역의 분화

버제스에 의하면 도시의 기능지역은 5개 지대, 즉 중심업무지대 -> 천이지대 -> 근로자 주거지대 -> 중산층 주거지대 -> 통근자지대로 분화되며, 도시는 중심지에서 원을 그리며 외곽으로 평창 성장합니다.

ㄱ. 제1지대 - 중심업무지구 : 상업 사회 시민생활 및 교통의 핵심지로서 도시가 성장해나가는 데 초점이 되는 곳으로, 백화점 철도역 호텔 극장 등의 각종 시설이 집중되어 있는 소매상업지구와 그 외곽에 도매업과 경공업 등이 혼재된 지구입니다.

ㄴ. 제2지대 - 천이지대: 도시가 현대화됨에 따라 외곽의 농촌인구가 시킥시에 유입되었는데, 이들은 주택지불능력이 낮아 중심업무지구를 둘러싼 다음 지대에 주거지를 형성하게 되었습니다. 이를 천이지대 혹은 점이지대라 하며, 전환과정의 지역이라고도 합니다. 이 지역의 일부에는 빈곤 빈민층의 주거지가 형성되고, 중심업무지구에 입지하였던 업무시설이나 경공업이 주거지를 잠식하고 있어 주거환경이 더욱 악화되는 슬럼지대의 성격을 갖습니다.
ㄷ. 제3지대 - 근로자 주거지대 : 천이지대에 거주하던 사람들이 소득이 향상됨에 따라 이주해오는 지역입니다. 이 지대는 주로 중심업무지역에 직장을 가진 근로자(노동자)의 주택으로 구성됩니다.

ㄹ. 제4지대 - 중산층 주거지대 : 경영주, 전문직 종사자 등 중류층이 살고 있는 곳으로 단독주택이나 아파트단지 등이 공존해 있는 지구입니다. 

ㅁ. 제5지대 - 통근자지대 : 도시경계선 밖에 있는 지대로, 주로 주택지로서의 기능을 가지는 소규모의 위성도시가 발달되어 있는 곳으로 고급주택이 산재되어 있습니다. 이 지대는 소득이 가장 높은 계층이 거주하는 고급주택지역이 형성되며, 주민의 대다수가 중심업무지구까지 통근하고 있기 때문에 통근자지대라고 불립니다.

③ 비판

ㄱ. 버제스가 시카고시만을 연구대상으로 한 결과이므로 도시에 대한 일반적인 공간구조를 설명하는 데 제한사항이 있습니다.

ㄴ. 교통망의 발달을 고려하지 못한 측면이 있고, 다른 요인에 의하여 동심원의 토지이용구조가 변형된다는 점을 간과하고 있습니다.

ㄷ. 실제로는 중심업무지대를 기준으로 각 지대가 동심원형으로 형성되지 않으며, 공업지대가 반드시 중심업무지대의 외곽인 천이지대에만 형성되는 것도 아닙니다.

 

(2) 호이트의 선형이론

① 개념

ㄱ. 1939년 미국의 토지경제학자인 호이트에 의하여 제안된 도시구조모델로서 미구그이 도시들을 대상으로 하여 주택임대자료를 분석한 결과 도시공간구조가 도심에서 뻗은 방사형 교통망을 따라 형성 발전된다는 이론입니다.

ㄴ. 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어서 중심업무지구로부터 도매 경공업지구 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선을 따라 쐐기형 지대모형으로 확대 배치되기 때문에 쐐기형이론, 축이론이라고도 불립니다.

ㄷ. 도시공간구조의 축은 중심업무지대를 따라 외곽지형으로 뻗어 부채꼴의 섹터를 형성하고 있고, 도로를 따라 원을 변형한 부채꼴모양으로 도시가 성장한다는 이론입니다.

ㄹ. 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요간선도록의 인근(교통망 축)에 가까이 입지하는 경향이 있습니다. 즉 선형이론에서는 주택가격의 지불능력이 주거지 공간이용의 유형을 결정하는 중요한 요인이 됩니다.

ㅁ. 고급주택은 교통망의 축에 가깝게 입지하고, 중급주택은 고급주택의 인근에 입지하며, 저급주택은 반대편에 입지하는 경향이 있습니다. 

② 비판

ㄱ. 단순히 과거의 경향만을 설명하고 있으므로 실제 도시의 토지이용형태는 교통망에 따른 토지이용형태와 일치하지 않습니다. 

ㄴ. 실제로는 고급주택지구보다 상업지역의 확대와 성장이 도시토지이용을 부채꼴모양으로 형성되게 한다는 사실을 고려하지 못하였습니다. 

ㄷ. 토지이용을 제약하는 요인으로서 문화 및 사회적인 측면 등을 고려하지 못하였습니다.

ㄹ. 주택입지의 이동을 설명 또는 예측하기 위해서 지나치게 고급주택의 역할만을 강조하였습니다.