부동산시장론에서 바라본 부동산시장 개념

오늘은 부동산시장론에서 바라본 부동산시장의 개념을 알아보겠습니다.

1. 부동산 시장의 개요

(1) 시장의 개념

시장은 상품의 수요자와 공급자가 모여 거래행위가 이루어지는 특정한 장소뿐만 아니라, 어떤 상품에 대한 수요와 공급에 관한 정보가 수요자와 공급자 사이에 교환되어 그 상품이 매매되는 추상적인 장소까지 포함합니다.

 

(2) 부동산시장의 개념 정리

① 부동산시장이란 수요과 공급에 의해서 가격이 결정되고 결정된 가격이 수요와 공급을 조절하는, 즉 자원배분을 수행하는 곳이라 정의할 수 있습니다. 일반재화시장을 분석할 때에는 지리적인 공간을 고려하지 않지만, 부동산시장은 부동성이라는 특성에 따라 구체적인 지리적 공간을 고려하여야 합니다. 따라서 부동산시장을 부동산의 규모 양 질 위치 등의 제 측면에서 유사한 부동산에 대하여 그 가격이 균등(유사)해지는 경향이 있는 지리적 구역이라고 정의하기도 합니다.

 

② 또 다른 견해로 부동산시장을 주시시장 등 유가증권시장처럼 자산(자본)시장으로 규정할 경우에는 일정한 장소를 요하지 않는다는 측면에서 추상적 시장으로 정의되기도 합니다.

 

③ 부동산시장을 바라보는 학자들의 관점에 따라 지리적 공간을 수반한다는 측면에서는 구체적 시장이라고 정의할 수 있고, 부동산을 투자재의 관점으로 보아 자산시장으로 규정하는 측면에서는 추상적 시장이라고 정의할 수도 있습니다.

 

2. 불완전경쟁시장인 부동산시장의 개념

(1) 완전경쟁시장의 요건

완전경쟁시장이란 가격이 완전한 경쟁에 의하여 형성되는 시장을 말합니다. 즉 시장 참여에 제한이 없고 시장참여가 시장 전체에 미치는 영향력이 미미한 상태에서 그곳에서 매매되는 재화가 동질적일 경우 완전한 경쟁에 의하여 가격이 형성되는 시장을 말합니다. 완전경쟁시장에서는 수요와 공급이 균형을 이루고 있으며, 균형가격에 해당하는 정상이윤만이 존재합니다. 이 경우 자원이 가장 효율적으로 이용되고 배분되는 상태로 경제적 후생의 관점에서는 가장 바람직한 상태라고 할 수 있습니다. 그러나 완전경쟁시장이라는 개념은 분석상의 이론가설로서 현실적으로 존재하는 것은 아닙니다.

 

① 다수의 수요자와 공급자 : 완전경쟁시장은 다수의 수요자와 공급자가 존재한다는 것을 전제합니다. 즉 해당 산업에 대하여 소비자나 기업의 진입과 퇴출이 자유로워야 한다는 것입니다. 따라서 완전경쟁시장에서 개별수요자나 개별공급자는 수요와 공급에 의하여 시장균형가격이 결정되면 그 균형가격을 주어진 것으로 받아들이고 행동하므로, 이들을 가격순응자, 가격수용자라고 합니다.

 

② 재화의 동질성 : 완전경쟁시장이 성립하기 위한 중요한 가정 중의 하나는 재화가 모두 동질적이라는 것입니다. 동질적인 재화에는 하나의 가격이 성립하는 일물일가의 법칙이 적용됩니다. 또한 상품이 동질적이라는 것은 표준화를 통화여 상품들간에 완전한 대체관계가 성립한다는 것을 의미합니다.

 

③ 자원의 완전한 이동가능성 : 완전경쟁시장에서는 자원이나 자본의 완전한 이동 가능성을 전제합니다. 따라서 완전한 시장에서는 지역별로 수급불균형의 상태는 성립하지 않으며, 언제나 균형상태에 있습니다.

 

④ 완전한 정보 : 완전경쟁시장에 참여하는 모든 수요자 공급자가 현재와 미래에 대한 완전한 정보, 즉 동일한 양의 정보를 갖는다는 것을 전제합니다. 따라서 정상이윤 이상의 초과이윤은 존재하지 않으며, 완전경쟁시장에서는 균형가격에 해당하는 정상이윤만 존재합니다.

 

⑤ 시장기구에 의한 균형가격의 성립으로 효율적 자원배분 가능 : 완전경쟁시장은 수요.공급의 작동이 원활하여 언제나 균형가격이 성립하고, 어떠한 이유로 인하여 일시적으로 균형상태를 벗어나더라도 항상 보이지 않는 손에 의하여 신속하게 균형수준으로 회귀합니다. 따라서 정부가 개입할 필요가 없는 이상적인 시장모델입니다.

 

(2) 불완전경쟁시장으로서의 부동산시장

고가성 개별성 부동성 부증성 등 부동산의 불완전한 특성 때문에 부동산시장은 불완전경쟁시장이 됩니다.

① 부동산의 고가성으로 인하여 시장참여가 제한되고, 공급자가 가격을 결정 설정하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산시정은 시장참여자가 유효수요자와 유효공급자로 한정되거 경쟁이 자유롭지 못하므로 불완전경쟁시장이 됩니다. 

 

② 개별성으로 인하여 동질의 재화가 존재하지 않으므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않습니다. 또한 완전한 대체관계가 성립할 수 없습니다.

 

③ 부동성으로 인하여 부동산자원을 이동할 수 없으므로 특정지역에 수요가 더 많은 초과수요나 공급이 더 많은 초과공급이 발생할 수 있고, 이러한 지역간 수급불균형의 문제는 시장기구가 스스로 해결할 수 없습니다.

 

④ 시장참여자간의 정보의 비대칭성(불완전성)으로 인하여 정보를 많이 가진 주체는 그렇지 못한 주체보다 정상 이상의 초과이윤을 획득할 수 있습니다.

 

⑤ 부동산시장은 수요 공급의 작동이 원활하지 못하여 균형가격이 성립되지 않으며, 효율적 자원배분에도 실패하게 됩니다. 따라서 시장기구에 맡겨 두면 사회적 후생이 감소하게 되므로 이러한 불완전한 부도안시장은 정부의 개입이 필요합니다.