부동산 경기변동의 특징, 측정지표

오늘은 부동산경기변의 특징, 측정지표를 알아보겠습니다.

1. 부동산경기변동의 특징

① 부동산경기는 그 타성현성으로 인하여 일반경기에 비하여 회복은 느리고 후퇴는 빠르게 진행됩니다. 즉 저점에서 정저에 이르는 기간은 길고 정점에서 저점에 이르는 기간은 짧아서 확장국면과 수축국면이 비대칭적입니다.

② 부동산경기순환에서 그 정점은 일반경기보다 더 높고, 지점 또한 일반경기보다 더 낮아서 경기의 진폭이 큰 편입니다.

③ 부동산경기는 지역별 유형별로 각각 다르게 나타나며, 일반경기와 비교하였을때 그 저점과 정점이 엇갈려 나타나기도 합니다.

④ 부동산경기는 지역별 유형별로 가각 다르게 나타나며, 일반경기와 비교하였을 때 그 저점과 정점이 엇갈려 나타나기도 합니다. 

⑤ 부동산경기변동의 양상은 지역적 국지적으로 발생한 이후에 전국적 광역적으로 확산되는 것이 일반적입니다.

⑥ 전체적으로 부동산경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤늦게 반응하므로 후순환적입니다. 이러한 이유는 부동산경기가 주거용 공업용 상업용 부동산 등 부문별 부동산 경기의 가중 평균치적 성격이 있기 때문이며, 또한 부동산의 수요가 급증하여도 공급이 적시에 이루어지지 못하기 때문입니다. 

 

2. 부동산경기변동의 측정지표

부동산경기는 개별성 지역성의 특성에 따라 유형별 용도별 지역별 경기변동이 각각 다른 양상으로 나타나기 때문에 전체 부동산경기를 파악하는 것은 용이하지 않습니다. 따라서 지역경기 위주로 부동산경기를 측정하되 인근지역의 부동산경기를 측정하기 위해서는 인근지역과 대체 경쟁관계에 있는 유사지역의 부동산경기도 함께 고려하여야 합니다. 또한 경기지표가 좋다고 하여 실제로 부동산경기가 좋다고 판단하는 데에는 다소 무리가 있습니다. 통계적인 경기지표가 절대적인 것은 아니므로 여러 가지 경기지표를 통하여 종합적으로 판단하고 측정하여야 합니다. 부동산경기를 측정할 때에는 주로 다음과 같은 지표가 활용되고 있습니다. 
(1) 공급지표

공급지표인 건축허가면적, 건축허가량, 건축착공량, 건축완공량, 미분양물량 등은 통계적 자료로 제시되기 때문에 비교적 파악이 용이하여 널리 사용되고 있습니다. 여기서 유의할 점은 건축허가면적이 늘어나도 건축착공이 활발하지 못하거나, 건축착공량이 늘어나도 완공에 소요되는 시간이 지나치게 길어질 수 있다는 것입니다. 또한 건축완공량이 늘어나도 미분양물량이 많아지면 부동산경기가 좋다고 할 수 없습니다.  따라서 부동산경기의 측정은 종합적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

 

(2) 수용지표 

거래량, 택지분양실적, 공실률, 공가율 등의 수요지표도 부동산경기를 측정하는데 유용하게 활용됩니다. 이 중 거래량은 등기신청건수나 취득세 납부실적을 기준으로 하여 발표가 되는데, 경기의 지점에서 거래량이 늘어나는 추세라면 회복국면으로 판단하여 접근하여야 합니다. 또한 택지분야이 활발하면 향후 건측활동이 활발해 질 것이라고 예측할 수 있습니다. 공실률이나 공가율을 통해서도 수요자의 구매력등을 판단하여 경기측정에 활용할 수 있습니다. 그 밖에 정부나 민간금융기관에서 제공하는 주택금융의 여건이나 대출의 규제수단인 담보인정비율과 총부채상환비율의 변화도 고려할 필요가 있습니다.

 

(3) 보조지표로서의 부동산가격

부동산경기가 회복국면이나 상향국면에 있을 때에는 부동산카격도 상승하는 경향이 있습니다. 그러나 부동산가격이 상승한다고 하여 부동산경기가 반드시 좋아졌다고 판단하느 것은 적절하지 못합니다. 주택의 경우 생산원가의 상승이나 투기적인 요인 때문에 또는 규제에 따른 공급의 감소 때문에 가격이 상승할 수 있습니다. 즉 부동산 가격이라는 것은 부동산경기를 판단하는  보조지표로 활용될 뿐이지, 부동산가격 그 자체만으로는 경기를 판단하는 절대적 지표가 될 수 없습니다.

# 추가용어 정리
스테그플레이션이란?

저성장 고물가, 즉경제불황 속에서 물가상승이 동시에 발생하는 국면으로서 스테그네이션과 인플레이션을 합성한 표현입니다. 

 

가중평균이란?

N개의 수치의 평균값을 구할 때 중요도나 영향도에 해당하는 가각의 가중치를 곱하여 구한 평균값입니다. 부분이 전체에 영향을 주는 정도가 다를 경우 가중 평균값을 사용합니다.

 

공가율, 공실률?

전체 공간중에 비어 잇는 공간이나 비어 잇는 기간의 비율을 의미합니다. 예로 전체 임대공간 100실중에서 50실이 비어 잇거나, 1년 중에 임대되지 않고 비어 있는 기간이 6개월이면 공실률은 50%입니다.

 

장기적 변동?

50년 이상의 기간에 걸쳐서 특정지역이 재개발되었을 때 나타나는 경기변동으로, 부동산의 장기적 변동은 특정지역에서 불규칙적으로 나타납니다.

 

#추가학습

경기변도에 따라 다소 차이가 잇지만, 안정시장에 속하는 부동산으로는 주로 위치가 좋은 주택이나 매출핵이 안정된 점포를 그 예로 들 수 있습니다.