부동산경기의 순환변동 4국면과 안정시장

오늘은 부동산경기의 순환변동 4국면과 안정시장을 알아보겠습니다.

1. 부동산경기의 순환변동 4국면과 안정시장

순환변동이란 상승과 하강을 반복하는 일정한 주기를 가지고 변동하는 경우를 말합니다. 예를 들어 주택거래량이 지난 2월을 저점으로 하여 회복기에 접어들어다면 이는 순환적 변동을 의미합니다. 부동산경기순환은 상승(확장) 하강(수축)국면이 일정하지 않은 특징이 있지만, 일반경기순환처럼 회복 => 상향 => 후퇴 => 하향이 반복되는 경기 변동의 유형을 말합니다.

(1) 확장국면

①회복시장

ㄱ. 부동산경기가 하강과 침체기를 벗어나면서 경기의 저점을 지나 점차 회복국면에 접어드는 시장입니다.

ㄴ. 경기회복을 위한 정부의 정책금리 인하가 그 효과를 발휘하면서 부동산거래량이 점차 늘어나게 되고, 가격 상승에 대한 예상과 기대감으로 전문투자자들이 부동산을 선취매함에 따라 전체적인 부동산가격도 바닥(저점)을 확인하고 상승하기 시작합니다.

ㄷ. 회복시장에서 부동산전문업자들의 부동산활동은 매수자(구매자)중시화 태도에서 매도자(판매자)중시화 태도의 변하게 됩니다. 이러한 이유는 회복시장에서는 가격 상승이 예상되므로 매수자는 거래성립시기를 당기려고 하고, 매도자는 거래성립시기를 늦추려고 하기 때문입니다.

ㄹ. 가격이 점차 상승하는 국면이므로 회복시장에서의 과거의 거래사례가격은 새로운 거래에 있어서 그 기준가격이 되거나 하한선이 됩니다.

ㅁ. 부동산경기의 회복은 전국적 광역적 동시다발적으로 발생하는 것이 아니라, 지역적. 개별적으로 이루어지는 것이 일반적입니다.

ㅂ. 업무용 빌딩의 공실률과  주택의 공가율이 점차 감소하게 되며, 부도안투자 및 투기가 고객를 들기 시작합니다.

ㅅ. 건축허가면적이 점차 늘어나는 추세라면 회복시장에 진입하 것으로 판단해 볼 수 있습니다.

 

② 상향시장(호황)

ㄱ. 회복국면을 지나 접어드는 부동산경기의 호황국면을 말하며, 거래량이 활발하게 늘어나고 단기간 내에 부동산가격과 임대료도 큰 폭으로 상승하게 됩니다.

ㄴ. 지속적인 가격 상승이 예상되므로 매수자는 거래성립시기를 당기려고 하고, 매도자는 거래성립시기를 늦추려고 합니다.

ㄷ. 회복시장과 마찬가지로 시자으이 주도권은 매도자에게 있으므로 부동산전문활동은 매도자 중심으로 이루어집니다.

ㄹ. 상향시장에서의 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 됩니다.

ㅁ. 호황국면이므로 중심상권이나 업무용 빌딩은 공실이 거의 없으며, 소형부동산보다는 대형 부동산의 가격상승폭이 더 큰 편입니다.

ㅂ. 상향시장이 과열에 접어들게 되면, 부동산경기가 정점을 찍고  후퇴할 가능성이 있는지에 대하여 유의할 필요가 있습니다. 거래량이 부족한 상태에서 가격이 급등하고 TV광고나 신문 등 대중매체에 신규주택의 분양광고가 매일 게재되고 있다면 머지 않아 정점을 지나칠 가능성이 있습니다.

ㅅ. 보유부동산을 처분할 계획이라면 이 국면을 면미라게 판단하여 적정한 가격에 매도하여 현금화할 필요가 있습니다.

 

(2) 수축국면

① 후퇴시장

ㄱ. 부동산경기가 정점을 지나 수축, 하락세로 전환되는 단계이며, 가격상승률이 더디거나 거래량이 계속 감소하는 반면 공실률 공가율이 높아지고 있다면 후퇴국면으로 분석할 수 있습니다.

ㄴ. 전 단계인 호황국면에서는 금융대출금 등 거액의 자금을 동반하여 부동산의 매입과 투자가 이루어졌으므로 자금 수요가 늘어남에 따라 금리도 상당히 높은 수준이었습니다. 이대 경기과열과 부동산투기를 억제하고자 정부가 급격하게 정책금리를 인상하거나 부동산시장을 과도하게 규제하면 단기간에 후퇴국면으로 접어들 수 있습니다. 즉 부동산경기는 회복에는 오랜 시간이 소요되지만 후퇴는 단시간 내에 빠르게 진행된다는 특징이 있습니다.

ㄷ. 부동산가격이 하락하는 국면이므로 과거긔 거래사례가격은 새로운 거래의 기준거격이 되거나 상한선이 됩니다.

ㄹ. 부동산전문활동은 상향시장의 매도자중시화 태도에서 매수자중시화 태도로 변합니다.

ㅁ. 이 국면에서 부동산의 매도자는 신속하게 부동산을 처분하여야 하므로 거래 성립시기를 당기려고 하고, 매수자는 의사결정을 신중하게 하는 까닭에 거래를 뒤로 미루려는 경향이 있습니다.

 

② 하향시장
ㄱ. 부동산경기가 후퇴국면 이후 하향 불황국면에 접어들어 장기화되면 거래활동과 건축활동이 침체 상태에 이르고, 부동산가격이 최저수준에 이릅니다.

ㄴ. 하향시장에서의 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 상한선이 됩니다.

ㄷ. 후퇴시장과 마찬가지로 시장의 주도권은 매수자 중심에 있기 때문에 매수자를 시장으로 유인하는 상담능력과 중개전략이 요구됩니다.

ㄹ. 신규주택의 미분양으로 인하여 부도가 나는 건설업체 수가 많아지고, 거래가 급격하게 감소함에 따라 폐업하는 부동산중개사무소가 늘어나기도 합니다. 고잉ㄴ중개사학원과 이사업체도 이 국면에서 많이 폐업하는 것을 종종 볼 수 있습니다.

ㅁ. 하향시장은 부동사느이 경매신청건수가 가장 많이 늘어나는 국면으로, 경기흐름을 잘 탄 자와 그렇지 못한 자의 불평등문제가 심화될 수 있습니다.

ㅂ. 정부가 부동산경기회복을 위하여 부동산 관련 규제를 완화하고 정책금리를 인하하기 시작한다면 하향시장의 막바지 국면으로 판단하여 향후 부동산 경기의 회복국면을 고려할 필요가 없습니다.

 

(3) 안정시장

① 부동산학자들의 연구에 의하면 부동산경기에서만 고려되는 시장으로서 불항에 강한 부동산이 이에 속하여, 경기변동에 민감하게 반응하지 않는 시장입니다. 안정시장은 경기순환의 모든 국면에서 존재할 수 있습니다. 

 

② 안정시장에 속하는 부동산은 유효수요와 실수요에 의하여 지지를 받고 있으므로 부동산가격이 안정되어 있거나 완만한 상승을 지속하는 시장입니다ㅣ

③

안정시장에서의 과거의 거래사례가격은 현재에서 신뢰할 수 있는 기준가격이 됩니다.

 

④ 안정기의 경우 공인중개사는 중개물건의 매각의뢰와 매입의뢰 수집이 다 같이 중요합니다.

 

⑤  안정시장에 속한 부동산들은 큰 폭으로 부동산경기가 확장될때에는 여타 부동산에 비하여 투자수익률이 상대적을 저하될 수 있습니다.