부동산의 경기변동

부동산의 경기변동에 대해 알아보겠습니다.

일반적으로 경기변동이란 총체적인 경제활동의 수준이 주기적으로 상승과 하강을 반복하는 즉 일정한 규칙성을 나타내며 변동하는 현상을 말합니다. 경기라는 것은 통화량 이자율 경제현상 정책 재해 질병 등의 여러 가지 경제변수들의 여향을 받아 지속적으로 변화하고 있으며 특정국가나 특정지역은 고성장추세를 지속하기도 하고, 반면 다른 어떤 국가나 지역은 저성장이나 침체국면에 있도 합니다. 

 

1. 부동산경기변동의 개념과 유형

(1) 부문경기로서의 부동산경기 
부동산경기는 일반경기를 구성하는 여러 부문경기 중의 하나로, 일반경기가 부동산 경기에 영향을 주기도 하지만 부동산경기가 일반경기에 영향을 주기도 합니다. 즉 부동산경기는 일반경기와 밀접한 관련성을 가지고 상호 영향을 주고받으며 변공합니다. 따라서 일반경기를 구성하는 경제변수와 일반경기를 부양하거나 규제하는 정책 등이 부동산경기에 어떠한 영향을 미치는지 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 

 

(2) 부도산경기변동의 개념

일반적으로 부도산경기라 함은 주거용 부동산건축경기를 말하는데, 이러한 이유는 전체 부동산경기에서 상업용 공업용 부동산건축경기가 차지하는 비중이 더 크기 때문입니다. 즉 부동산경기를 구성하는 각ㄱㄱ의 부문경기가 전체 부동산경기에 영향을 주는 정도가 각각 다르다는 것으로 부동산경기는 부문별 용도별 지역별 가중평균치적 성격을 지닙니다. 

① 협의의 부동산경기 : 주거용 부동산건축경기를 말합니다.

 

② 광의의 부동산경기 : 주거용 부동산건축경기(협의의 부동산경기)에 상업용, 공업용 부동산경기를 포함합니다.

 

③ 최광의의 부동산경기 : 광의의 부동산경기에 토지경기를 포함합니다.

 

(3) 부동산경기순화의 유형

부동산경기는 일반경기와 비교하였을 때 전순환, 동시순환, 역순환하는 경우가 있지만, 전체적으로 볼 때 부동산경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤지는 후순환적 변동을 나타냅니다. 부동산경기는 부문별로 변도으이 시차가 존재하며, 지역별, 유형별로 경기변동은 각각 다르게 나타나는 특징이 있습니다. 또한 부동산의 경기변동은 나라마다 다르고, 같은 나라라 하더라도 시간과 지역에 따라 다른 양상으로 나타납니다.

① 전순환적 경기변동 :  부문경기가 일반경기보다 시간적으로 앞서 진행하고 변동하는 것을 말하며, 흔히 증권시장은 일반경기에 선행하여 움직인다고 합니다. 또한 주택건설경기가 호전되어 일반경기가 호황국면에 접어들었다면 이러한 사실은 주택경기가 일반경기보다 선행할 수도 있다는 것을 보여줍니다.

 

② 후순환적 경기변동 : 부문경기가 일반경기보다 시잔적으로 뒤늦게 진행하고 변동하는 것을 말하며, 통상적으로 부동산경기는 일반경기와 후순환적 관계에 있습니다.

ㄱ. 부동산의 수요와 공급은 가격에 대하여 비탄력적인 경향이 있어 일반경기의 변화에 민감하게 반응하지 못하며, 부동산경기변동은 그 변동주기가 길어 타성기간이 긴 편입니다.

ㄴ. 부동산경기순환은 대표적으로 한센의 건축순화을 예로 들 수 있는데, 그 순환주기는 17~18년으로서 일반경기의 주순환(주글라파등)과 비교하였을 때 더 길게 나타나고 있습니다.

ㄷ. 부도산의 고가성 내구성 개별성 생산기간의 장기성(공급의 비탄력상), 지나친 법적 규제 등으로 인하여 부동산의 경기변동은 일반경기의 변화에 둔감하게 반응하는 경향이 있습니다.

 

③ 동시 순환적 경기변동 : 부문경기가 일반경기와 동시에 댗로 일치 병행 하거나 같은 양상으로 진행하고 변동하는 것을 말하며, 일반적으로 상업용,공업용 부동산경기는 일반경기와 동시순환적 관계에 있습니다. 즉 일반경기가 호황국면이면 금융기관의 기업금융 증대 등으로 기업들의 설비투자와 상업용 부동산 수요가 늘어나면서 상업용 공업용 부동산경기는 호황국면에 접어들 수 있다는 것입니다. 이러한 이유 때문에 일반경기와 상업용 공업용 부동산경기는 동시순환적 관계에 있습니다.

 

④ 역순환적 경기변동 : 부문경기가 일반경기와 반대로 진행하고 변동하는 것을 말하며, 일반적으로 주거용 부동산경기는 일반경기와 역순환적 관계에 있습니다. 즉 주거용 부동산경기와 상업용 공업용 부동산경기는 역순환적 관계에 있다는 것입니다. 이러한 이유는 자금 신용의 유용성이나 금리수준 때문이라고 합니다. 일반경기가 호황국면이면 기업의 설비투자가 늘어나게 되고 자금수요도 따라서 증가하게 되는데, 자금수요의 증가는 금리의 상승으로 귀결되기 때문에 높은 금리는 주거용 부동산경기의 경웨 주택공급이나 주택수요을 위축시킬수 있습니다. 물론 이러한 현상이 절대적인 것은 아닙니다.

 

(4) 다른 형태의 경기변동

① 계절적 변동 : 일반적으로 1년을 단위로 하여 결절에 따라 반복되는 경기변동을 말하는데, 이와 같은 현상이 발생하는 것은 계절이 가지는 고유한 특성과 경제주체들의 관습 때문이라는 것이 정성입니다.

② 추세적 변동 : 부동산경기가 지속적 계속적으로 좋아지거나 나빠지는 일정한 추세를 나타내는 경기변동으로, 건축허가면적이 전년 대비 매년 일정비율씩 증가(상승추체)하거나 감소(라락추세)하는 경우의 경기변동을 말합니다.

③ 무작위적 우발적 불규칙적 변동 : 여상하지 못한 상황으로 인하여 발생하는 비주기적이고 불규칙적인 경기변동을 말합니다.

ㄱ. 정부의 급작스런 부동산태책에 의한 경기변동이나 갑자기 건축허가면적이 늘어나거나 감소하는 경우의 졍기변동을 말합니다.

ㄴ. 대외적인 다른 국가의 졍기변동이나 지정학적 위험 등으로 발생하는 경기변동을 말합니다.

ㄷ. 지진 홍수 해일 등 자연재해나 전염병 등 질명에 의한 경기변동을 말합니다,