부동산공급 개념정리

부동산공급(supply)의 개념정리를 알아보자.

(1) 공급의 개념

공급이란 일정기간 동안에 생산자(공급자)가 재화나 서비스를 판매하고자 하는 욕구나 그 양을 말하여, 공급량이란 생산자(공급자)들이 주어진 가격에 대응하여 일정기간에 판매(공급)하고자 하는 재화나 서비스의 최대수량을 말합니다.

 

① 공급의 사전적 개념은 공급하고자 하는 의도된 양을 의미하는 것이지 실제 판매한 양을 의미하지는 않으므로 공급도 역시 사전적 개념입니다.

 

② 유효공급 : 부동산을 공급할 의사와 실제적인 공급능력이 동반된 공급입니다. 따라서 누구든지 부동산의 공급자로 참여할 수 있는 것은 아닙니다.

 

③유량 저량개념 : 부동산공급은 일정기간 동안에 측정되는 유량의 개념이지만, 일정시점에 존재하는 저량의 개념도 있습니다.

ㄱ. 주택유량의 공급량 :  일정기간에 공급하고자 하는 주택의 양을 말하며, 이를 구체화하면 신규주택의 공급량입니다. 신규주택의 공급은 일정한 생산기간이 필요하므로 유량개념입니다.

ㄴ. 주택저량의 공급량 : 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양을 말하여, 이를 구체화하면 기존주택공급량입니다. 이미 시장에 공급되어 있는 주택의 양은 저량개념입니다.

ㄷ. 따라서 부동산공급자에는 신규생산자뿐만 아니라 기존의 주택이나 건물의 소유자도 포함됩니다. 이처럼 부동산에 저량, 재고시장이 형성되는 것은 영속성과 내구성으로 설명될 수 있습니다.

 

(2) 공급함수

 

① 어떤 재화에 대한 공급량과 그 재화의 공급에 영향을 미치는 요인(원인)들간의 관계를 함수형태로 나타낸 것을 말합니다.

 

② 해당 부동산의 공급량에 가장 큰 영향을 미치는 것은 그 부동산의 가격이므로, 다른 요인들이 일정하다고 가정할 때 특정부동산의 공급함수는 다음과 같이 나타낼 수 있습니다.

부동산공급량  = f[부동산의 가격,생산요소가격(생산비), 생산기술, 건축규제, 금리, 공급자의 예상, 공급자의 수, 정부의 조세 부과 및 보조금 등] 여기서 부동산의 공급(량)이라는 종속변수(결과)에 여향을 주는 요인(원인)들을 독립변수라 합니다.

 

(3) 공급의 법칙과 공급곡선

 

① 공급의 법칙이란 다른 조건이 일정할 때 해당 부동산가격이 상승하면 부동산공급량이 증가하고, 부동산가격이 하락하면 부동산공급량이 감소하는 현상을 말합니다. 즉 각격과 공급량 사이의 비례 정의 관계를 의미합니다. 따라서 공급함수는 가격에 대한 증가함수는 정의된다.

 

② 부동산의 공급곡선은 부동산가격과 공급량과의 비례 정의 관계를 그래프로 나타낸 것으로, 우상향 형태의 곡선이 됩니다.

 

(4) 공급량의 변화와 공급의 변화

 

① 공급량의 변화 : 다른 조건이 일정할 때, 해당 부동산가격이 변함이 따라 동일한 공급곡선상에서 부동산공급량이 변하는 것을 말하며, 공급곡선상의 점의 이동으로 표현됩니다. 

 

② 공급의 변화 : 해당 부동산가격 이외의 다른 요인의 변화로 동일한 가격수준에서 부동산공급량이 변하는 것을 말하며, 공급곡선 자체가 우측이나 좌측으로 이동하는 것으로 표현됩니다.

 

(5) 공급 변화의 요인

부동산의 공급량을 결정하는 데 가장 주용한 변수는 해당 부동산의 가격입니다. 그렇지만 부동산공급은 해당 부동산가격 이외의 다른 요인에 의해서도 영향을 받습니다.

 

① 생산요소가격의 변화

ㄱ. 생산요소가격(택지매입비용, 건축자재가격, 건설노동자의 임금 등)이 하락하면 공급자의 비용이 감소하므로, 동일한 가격수준에서 부동산의 공급이 증가하여 공급곡선이 우측(우하향)으로 이동합니다. 

ㄴ. 반면 생산요소가격이 상승하면 공급자의 비용이 증가하므로, 동일한 가격수준에서 부동산의 공급이 감소하여 공급곡선이 좌측(좌상향)으로 이동합니다.

 

② 건출기술의 변화 : 건축공법과 같은 건축기술이 향상되면 공급자의 생산성이 향상되므로 동일한 가격수준에서 부동산의 공급이 증가하여 공급곡선이 우측으로 이동합니다.

 

③ 건축규제의 변화

ㄱ. 건폐율, 용적률 등 건축규제가 완화되면 부동산의 공급이 증가하여 공급곡선이 우측으로 이동합니다.

ㄴ. 반면 건축규제가 강화되면 부동산의 공급이 감소하여 공급곡선이 좌측으로 이동합니다.

 

④ 금리수준의 변화

ㄱ. 이자율이 하락하면 건설자금의 조달비용이 낮아지므로, 부동산의 공급이 증가하여 공급곡선이 우측으로 이동합니다. 

ㄴ. 반면 이자율이 상승하면 공급자의 비용이 늘어나므로, 부동산의 공급이 감소하여 공급곡선이 좌측으로 이동합니다.

 

⑤ 용도전환에 관한 규제의 변화 : 용도전환에 관한 규제가 완화되거나 전면 해제되는 경우 토지의 용도전환에 따른 경제적 공급이 증가할 수 있습니다.

 

⑥ 경기전망 : 공급자의 부동산시장의 호황전망은 부동산의 공급을 증가시킵니다.

 

⑦ 기업의 목표 변화 : 수익성 개선이라는 기업의 목표가 상향조정되면 판매량을 늘리기 때문에 공급이 증가합니다.

 

(6) 부동산공급의 특징

토지는 부증성으로 인하여 물리적 공급이 불가능하지만, 용도의 다양성으로 인하여 경제적 공급은 가능합니다.

 

① 토지의 물리적 공급 : 토지의 자연적 특성인 부증성으로 인하여 가격의 변화에도 물리적으로 이용 가능한 토지의 양은 변하지 않습니다. 즉 토지의 물리적 공급량은 한정되어 있고, 그 양에 변화가 없으므로 토지의 물리적 공급은 가격에 대하여 완전비탄력적입니다. 따라서 토지의 물리적 공급곡선은 수직선형태로 나타납니다.

 

② 토지의 경제적 공급 : 물리적인 공급이 한정되어 있는 토지에 대하여 이용의 능률화를 추구함으로써 토지의 경제적 이용도를 증대시키는 것으로, 용도의 다양성에 의해 토지의 용도적 경제적 공급곡선은 우상향하는 형태로 나타납니다. 

 

③ 부동산의 공급곡선은 단기와 장기에 따라 그 곡선의 기울기가 다릅니다. 단기에는 양의 변화가 적어 공급이 비탄력적이고, 장기에는 양의 변화가 많아 공급이 탄력적입니다. 따라서 부동산의 단기공급곡선보다 장기공급곡선의 기울기가 더 완만합니다. 

 

(7) 개별공급곡선과 시장공급곡선

 

① 개별공급곡선 : 개별공급자 판매자 한 사람 한 사람의 공급곡선을 말합니다.

 

② 시장공급곡선
ㄱ. 시장공급곡선은 개별공급곡선을 수평적으로 합한 시장 전체의 공급곡선을 말합니다.

ㄴ. 개별공급곡선을 수평적으로 합한다는 것은 각각의 가격수준에서 개별공급자들이 공급하고자 의도하는 재화의 수량을 전부 합한다는 것을 뜻합니다.

ㄷ. 시장공급곡선은 개별공급곡선보다 동일한 가격수준에서 양의 변화가 더 많기 때문에 더 탄력적입니다. 따라서 시장공급곡선은 개별공급곡선보다 기울기가 더 완만합니다.