부동산수요 공급의 개념의 특징

부동산수용 공급의 개념을 정의하고 그 특징들을 알아보겠습니다.

1. 부동산수요(demand)
(1) 수요의 개념

수요란 일정기간 동안에 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구나 그 양을 말하며, 수요량이란 일정기간 동안에 주어진 가격수준에 대하여 소비자가 구매하고자 하는 최대수량을 말합니다.

① 수요의 사전적 개념은 주어진 가격수준에서 수요자들이 구매하려고 의도된 양이지 실제 구입한 양을 의미하는 것은 아닙니다.

② 유효수요는 구매의사만 나타내는 성이 아니라 실질적인 구매력을 가지고 구매하고자 하는 유효수요를 의미합니다. 반면에 구매의사만 있고 구매력이 동반되지 못한 것은 잠재수요라 하는 데 금융대출금 등을 활용하면 잠재수요는 유효수요화될 수 있습니다.

③ 유량의 개념은 일정기간 동안 파악되는 유량의 개념을 말합니다. 경제학에서 일반재화의 수요와 공급의 개념을 정의 할 때는 일정기간을 명시하는 유량개념만을 사용하지만, 부동산에는 일정시점을 명시하는 저량 개념도 사용합니다.

 

# 유량 개념과 저량 개념의 구분
유량은 일정기간을 의미합니다. 한 달 동안, 1/4분기(1월 1일~ 3월 31일) 동안, 1년 동안 저수지로 흘러들어가거나 흘러나오는 물의 양을 뜻하는 개념입니다.

지량은 일정시점을 의미합니다. 2021년 1월 10일 현재, 1월 1일 부로 저수지에 저장된 고여 있는 고정된 물의 양을 뜻하는 개념입니다.

 

(2) 수요함수 

① 어떤 재화에 대하 수요와 그 재화의 수요에 영향을 미치는 요인들간의 관계를 함수형태로 나타낸 것을 말합니다.

② 특정부동산의 수요에 영향을 미치는 요인은 다양합니다. 해당 부동산의 수요에 가장 큰 영향을 미치는 것은 그 부동산의 가격이므로, 다른 요인들이 일정하다고 가정할 때 특정부동산의 수요함수는 다음과 같이 나타낼 수 있습니다. 여기서 부동산 수요라는 종속변수에 영향을 주는 요인들을 독립변수라 합니다. 정리하면 부동산수요에 영향을 미치는 요인은 해당 ㅂ동산의 가격과 해당 부동산가격 이외의 요인으로 구분할 수 있습니다.

 

(3) 수요의 법칙과 수요곡선

① 수요의 법칙이란 다른 조건이 일정할 때 해당 부동산가격이 상승하면 부동산수요량이 감소하고, 부동산가격이 하락하면 부동산수요량이 증가하는 현상을 말합니다. 즉 가격과 수요량 사이의 반비례 음의 관계를 의미합니다. 따라서 수요함수는 가격에 대한 감소함수로 정의됩니다.

② 부도산의 수요곡선은 부동산가격과 수요량과의 반비례 음의 관계를 그래프로 나타낸 것으로 우하향 형태의 곳이 됩니다.

③ 수요곡선이 우하향하는 이유는 소득효과와 대체효과로 설명될 수 있습니다.

 

(4) 수요량의 변화와 수요의 변화

① 수요량의 변화 

ㄱ. 다른 조건이 이정할 때 해당 부동산가격이 변함에 따라 동일한 수요곡선상에서 부동산수요량이 변하는 것을 말하며, 수요곡선상의 점의 이동으로 표현됩니다. 즉 해당 부동산가격이 상승할때 수요량은 감소하고, 해당 부동산 가격이 하락할 때 수요량이 증가하는 현상입니다.

ㄴ. 부동산의 수요량의 변화에 영향을 주는 요인은 부동산의 가격입니다.

② 수요의 변화는 해당 부동산가격 이외의 다른 요인의 변화로 동일한 가격수준에서 부동산수요량이 변하는 것을 말합니다. 수요곡 자체가 우측이나 좌측으로 이동하는 것으로 표현됩니다.

 

(5) 수요 변화의 요인

해당 부동산가격 이외의 다른 요인이 변하면 그 부동산의 수요가 변하여 수요곡선이 우측이나 좌측으로 이동하게 됩니다. 이러한 수요곡선의 이동을 가져오는 요인은 다음과 같습니다.

① 인구 수의 변화

해당 지역에 인구유입이 늘어나거나 가구분리 등으로 세대 수가 늘어나면 부동산의 수요가 증가하여 부동산의 수요곡선이 우측으로 이동합니다. 반면 해당 지역에 인구유입이 감소하거나 인구유출이 많아지면 부동산의 수요가 감소하여 부동산의 수요곡선이 좌측으로 이동합니다.

② 소득의 변화에서 수요자의 소득이 증가하면 해당 재화의 수요가 증가하고, 소득이 감소하면 해당 재화의 수요는 감소합니다. 그러나 경우에 따라서는 소득이 증가 할 때 오히려 해당 재화의 수요가 감소하는 경우도 있습니다.

ㄱ. 소득이 증가함에 따라 그 수요가 증가하는 재화를 정상재 혹은 우등재라고 하고 반면 소득이 증가함에 따라 오히려 수요가 감소하는 재화를 열등재 혹은 하급재라고 합니다. 예를 들면 수요자의 소득 증가로 아파트에 대한 수요가 증가하고 빌라에 대한 수요가 감소하였다면 아파트를 정상재, 빌라를 열등재로 볼 수 있습니다. 이는 절대적인 개념은 아닙니다.

ㄴ. 소득의 증가로 수요곡선이 우측으로 이동하였다면 이러한 재화는 정상재이고, 소득의 증가로 수요곡선이 좌측으로 이동하였다면 이러한 재화는 열등재이다 즉 소득의 증가로 인하여 수요곡선이 항상 우측으로 이동하는 것은 아닙니다.

③ 대체재가격의 변화

빌라와 아파트가 요도적 대체관계에 있는 상품이라고 가정할 때 빌라의 가격이 상승하며 수요법칙에 의하여 빌라의 수요량으 감소하지만, 아파트의 상대적 가격이 하락하는 효과 있으므로 아파트의 수요량은 늘어나게 됩니다. 
④ 보완재가격의 변화 

⑤ 가격상승
⑥ 수요자의 선호도

⑦ 대체투자댕의 장기적인 수익률 추세

⑧기타 금리 수준 거래규제 부동산시장과 경기변동에 대한 전망, 조세부담 정도 등

 

(6) 부동산수요의 특징

① 부동산은 일반재화에 비하여 고가성이라는 특성때문에 구매자금을 축적하는 데 많은 시간이 소요되며 생활을 위한 필수적 수요 및 투자수요의 형태로 나타납니다.

② 일반재화에 비하여 구매절차가 복잡하고 구매조건이 까다롭기 때문에 신중한 의사결정이 이루어집니다.

③ 구매절차에 있어서 일번적인 방법 이외에 경매나 공매 등 특수한 방법도 활동 됩니다.

 

(7) 개별수요곡선과 시장수요곡선

① 개별수요자 소비자 한 사람 한 사람의 수요곡선을 말합니다. 

② 시장수요곡선은 개별수요곡선을 수평적으로 합한 시장 전체의 수요곡선을 말합니다.