부동산학의 접근방법과 연구분야 및 연구대상

오늘은 부동산학의 접근방법과 연구분야 및 연구대상에 대해 알아보겠습니다.

1. 부동산학의 접근방법

부동산학 이론을 설명하는 데 있어서 학자들의 태도는 다양하고 그 내용 또한 상이합니다. 학자들의 이러한 연구태도 또는 연구시각을 접근방법이라 합니다. 부동산문제의 해결이나 개선을 위해서 부동산분야의 학문적 연구가 지원되고 있으며, 부동산학에서는 종합식 접근방법과 의사결정 접근방법이 주로 활용되고 있습니다.

 

(1) 부산식 접근방법
법학 경제학 공학 등 일반적 주변 과학에 있어서 개별적 부분적으로 부동산을 다루는 접근 방법으로, 한 가지 학문만을 가지고 부동산학에 접근하는 것입니다. 이러한 접근은 부동산학의 존재를 인정하지 않고 주변 학문을 부분적으로 인용하는 방법으로 부동산학의 종합적인 기능이 결여되고, 학문간의 연계가 단절되어 학문적 체계화가 곤란합니다. 

 

(2) 중점식 접근방법

부동산 및 부동산활동이 특정한 한 가지 측면에만 중점을 두는 방법으로 특정 부분의 측면에만 중점을 두므로 전체적인 인식이 결여되기 쉽습니다. 중점식 접근방법은 분산식 접근방법에 비하여 그 적용범위가 넓어 전문적 성격이 조금 더 확대된 접근방법이라 할 수 있습니다.

 

(3) 종합식 접근방법

부동산을 기술적 경제적 법률적 등의 복합개면으로 이해하고, 부동산활동과 직 간접으로 관련되어 있는 여러 과학의 연구결과를 최대로 시스템화 체계화하여 부동산학 이론을 구축하는 방법입니다. 종합식 접근방법은 우리나라 부동산학 이론을 단기간에 종합응용과학으로 정착시키는 데 크게 기여하였습니다.

 

(4) 의사결정 접근방법

합리적인 의사결정분석에 초점을 두고 있는 접근방법입니다. 이 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며, 자기이윤의 극대화를 목표로 논리적이고 합리적으로 행동한다는 기본가정에서 출발합니다. 의사결정 접근방법은 사적 주체의 의사결정에 중점을 두므로 형평성보다는 효율성을 중시하며, 부동산투자 금융 개발활동과 관련이 깊다.

 

(5) 행태과학적 접근방법

부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산행태를 중심으로 부동산활동의 본질을 규명하려는 방법입니다. 부동산활동 주체인 인간의 행위를 사회학적 심리학적 입장에서 분석하여 접근하는 방법으로, 최근 부동산경영 부동산마케팅 및 부동산중개활동을 과학화시키는 데 주로 채택되는 경향이 있습니다.

(6) 현상학적 접근방법

사회적 현상은 인간의 행위의 결과로 나타난 것이며, 부동산활동 역시 인간의 심리에 기초한 것으로 이를 중심으로 부동산학을 연구하는 것이 현상학적 접근방법입니다. 현상학적 접근방법은 인간의 입장에서 토지를 이해하고자 하는 연구방법으로 토시는 인간의 노동에 의하여 생산된 것이 아니며 그 자체는 암런 가치가 없다고 봅니다. 이 방법은 주로 감정평가에서 많이 활동됩니다.

 

2. 부동산의 연구분야 및 연구대상
(1) 부동산학의 연구분야

부동산학의 연구분야는 부동산환경에 대하여 각 분야가 공통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하고 있느냐에 따라 부동산(의사)결정분야, 부동산결정지원분야, 부동산학의 기초분야로 나눌 수 있습니다. 이 중 부동산의사결정분야와 부동산결정지원분야는 실무적 분야를 부도안학의 기초분야는 이론적 분야를 나타냅니다. 

 

① 부동산 결정분야에서 부동산투자 부동산 금융 부동산개발은 부동산결정분야에 속하며, 여기에 부동산정책까지 포함하는 견해도 있습니다. 투자를 할 것인가, 자금을 조달할 것인가, 개발을 할 것인가 또는 그렇지 않을 것인가, 정부가 시장에 개입할 것인가 또는 그렇지 않을 것인가는 부동산학에 있어서 가장 기본적인 의사결정사항이 됩니다.

 

② 부동산결정지원분야에서 부동산 마케팅 부동산관리 부동산상담 부동산감정평가 등은 부동산결정지원분야에 속합니다. 이 같은 분야는 부동산의사결정자에게 전물적인 서비스를 제공하는 역할을 수행합니다.

③ 부동산학의 기초분야에서 부동산의사결정분야나 부동산결정지원분야에 대하여 기초적인 이론과 지식을 제공한는 기능을 합니다. 부동산의 특성 및 법적 성질, 부도안시장, 도시지역, 부동산세금 기초적 금융수학 등이 이에 해당합니다.

(2) 부동산학의 연구대상

부동산학은 부동산을 연구대상으로 하는데, 무생물로서의 부동산은 연구대상이 될 수 없고 유기적인 변화를 일으키는 부동산이 연구의 대상이 될 수 있습니다. 부동산학은 여러 가지 부동산활동이나 부동산현상을 연구대상으로 하여 그들간의 상호작용이나 인산생활에 미치는 영향을 분석하고, 그 안에 내재되어 있는 일반적인 원리를 도출하는 것이라 할 수 있습니다. 

① 부동산활동이란 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 여러 가지 행위를 말하여, 이러한 부동산활동을 능률화하는 것이 부동산학의 목적입니다. 부동산활동의 주체에는 사적 주체(민간부분)와 공적 주체(공공부문) 및 제3섹터(공공부문과 민간부문의 합동부문), 전문 협회가 있습니다. 부동산의 사회성 공공성이 강조되면서 정부의 역할이 큰 비중을 차지하고 있습니다.

ⓐ 부문별 부동산활동 중에서 가장 활발한 것은 역시  사적부문의 활동으로 사적 부문의 활동은 주로 효율성(효용, 이윤극대화)을 중시하게 됩니다. 부동산임대업, 부동산개발 및 공급업, 부동산관리업, 부동산중재 자문 및 감정평가업 등은 사적 부문의 대표적인 부동산활동입니다.
ⓑ 정보 등 공공부문의 부동산활동은 형펴엉 측면의 공익성과 효율성 측면의 사익성을 적절히 조화시키는 데 그 목적을 두고, 부동산시장이나 사적 부문의 활동에 대하여 관리 규제 보조 과세 등의 수단으로 그 활동을 수행합니다.

ⓒ 부동산분야에는 공인중개사협회 주택관리사협회 감정평가사협회 등의 많은 전문협회가 있습니다. 이러한 각종 전문협회는 교육 프로그램의 제공, 정보교환, 연구수행, 출판물 간행 등 다야한 형태의 서비스를 제공하고 있으며, 회원들의 자질 향상과 권익옹호를 위하여도 많은 노력을 하고 있습니다.

 

② 부동산현상이란 인간의 삶을 영위하는 터전으로서의 부동산으로부터 나타나는 여러 가지 법칙성 등을 말하는데 이는 인식의 대상일 뿐 본질적이라 보기는 어렵습니다. 부동산현상은 인간의 부동산활동으로부터 생기기도 하지만, 부동산의 본질로부터 나타나는 경우도 있습니다. 그리고 부동산현상은 결국 부동산의 본질적인 요소화 부동산에 대한 인간의 활동과의 총화로 존재하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산현상도 부동산활동처럼 복합개념으로 접근하게 됩니다.

ⓐ 법률적 현상 : 부동산의 제도적 환경, 토지공개념 등
ⓑ 경제적 현상 : 미분양, 지가고현상, 부동산경기변동, 부동산투기현상 등

ⓒ 기술적 현상 : 지가구배현상, 도시스프롤, 침입적 토지이용 등