부동산의 속성 중 부동산의 위치성

오늘을 부동산의 속성중 부동산의 위치성,자연성, 환경성을 알아보겠습니다.

부동산의 위치성
1. 위치의 개념
부동산은 부동성이라는 특성 때문에 주어진 위치를 인위적으로 이동할 수 없고, 부동산활동은 주어진 위치 그대로의 상태에서 행해질 수밖에 없습니다. 따라서 위치의 유용성이 곧 부동산의 유용성이라 할 수 있으며, 이에 따라 부동산의 위치가 다르면 부동산의 가지도 달라집니다.
① 부동성은 부동산의 절대적 물리적 위치를 의미하며, 위치의 가변성은 부동산의 상대적 경제적 위치를 의미합니다.
② 부동산이용에 있어서는 절대적. 물리적 위치보다 상대적.경제적 위치가 더 중요하게 강조됩니다.

 

2. 위치와 접근성

마샬은 위치의 중요성을 강조하면서 위치의 가치라는 표현을 주로 사용하였고, 허드는 접근성을 강조하면서 지가와 접근성에 대하여 지가는 경제적 지대에 바탕을 두고 지대는 위치에 의존하고, 위치는 편리함에 의존하며, 편리함은 가까움에 의존한다. 결국 지가는 가까움(접근성)에 한다라고 하였습니다.

① 부동산의 평가는 유용성이 그 기준이 되는데, 이는 부동산의 위치를 평가할 때에도 마찬가지입니다. 따라서 토지는 위치에 따라 그 유용성이 달라지므로 입지 조건이 중요합니다.
② 위치로서의 부동산은 부동산의 자연적 특성 중 부동성과 밀접한 관계가 있으며, 부동산의 유용성에 가장 큰 영향을 미치는 속성을 지니고 있습니다. 이러한 의미에서 접근성은 곧 위치라고 할 수 있습니다.

 

부동산의 자연성

1. 자연으로서의 부동산의 개념은 부동산의 자연적 특성 중 부증성과 가장 밀접한 관련이 있습니다. 자연물로서의 토지는 공급량이 한정되어 있으므로 경제이론의 원칙이 그대로 적용되지 않고, 그 이용에도 국가적인 차원에서 합리적인 조정이 필요하므로 특히 사회성 공공성이 강조됩니다.

 

2. 자연으로서의 존재가치

① 토지가 자연물이라는 점은 부동산의 여러 가지 자연적 특성을 낳게 하고, 그 특성 때문에 기존의 경제이론 및 주변 과학들의 이론을 부동산분야에 그대로 적용하는 것이 곤란합니다. 이러한 이유로 부동산학이 기존의 학문과는 독립되어 새로 개발되어야 하는 필요성을 가지게 됩니다.

② 토지는 개발보다는 보전을 더욱 중요시하느 노력이 필요합니다. 이러한 이유는 앞으로 소득 증가, 교육수준 향상, 여가 증대, 인구 증가 등이 현장자원(자연으로서의 토지가치)으로서의 의미를 점차 크게 말들 것이기 때문입니다.

③ 토지는 생산이 불가능하기 때문에 그 유한성을 극복하기 위해서는 효율적인 이용이 강조되며, 따라서 최유효이용의 개념이 중요시됩니다.

④ 법률적으로 자연의 산물인 토지가 사유화됨에 따라 토지소유제도, 토지이용의규제, 거래질서 확립에 관한 문제 등이 제기되며, 용도상 공공복리의 측면이 강조되어 국가적 차원에서 합리적인 조정이 필요하므로 사회성, 공공성이 강조됩니다. 즉 부동산에 공개념이 설정되는 근거가 되는 속성입니다.

 

부동산의 환경성

1. 부동산은 크게는 자연의 한 부분이지만, 작게는 물리 사회 경제의 여러 상황이나 조건하에 놓여 있습니다. 이를 환경이라 하며 토지는 그 위치가 공정되어 있기 때문에 인간은 해당 토지 위에서 일어나는 자연환경의 변화나 충격으로부터 도피할 수 없습니다.

 

2. 환경과 부동산 

① 부동산은 환경의 구성분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받습니다.

② 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 많은 영향을 미칩니다.

③ 인간은 부동산활동으로 환경을 개선하여 부동산현상을 변화시키며, 동시에 새로운 환경은 다시 부동산활동을 지배하게 됩니다.

④ 능률적인 부동산활동에 있어서는 환경의 경계나 범위를 파악하여 접근하여야 합니다.

⑤ 최근의 부동산활동은 특히 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시하는 경향이 있습니다.

 

#  부동산 속성의 용어 정리
공중공간 : 주택 빌딩 기타 공중공간을 향하여 연장되는 공간으로서 일정한 높이에 한합니다.
일조권 : 햇빛을 받아 쮤 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리를 말합니다.

조망권 : 건물과 같은 특정한 위치에서 자연 역사 유적 등 바깥의 경관을 볼수 있는 권리를 말합니다.

한계심도 : 토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며 지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말합니다. 도치철도 건설에 때른 지하보상액의 산정은 한계심도를 초과하여 지하시설물을 설치하는 경우에 해당합니다.

구분지상권 : 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위로 구분하여 기타 공작물을 소유하기 위하여 설정한 물권으로서 지상권자는 실제 사용하지 않는 지중 공중에까지 그 권리가 미치게 됩니다. 이는 토지이용의 효율화 측면에서는 옳지 못하고 도시의 복잡화 과밀화로 지가가 상승하자 토지의 지하 또는 궁중에 대한 입체적 이용이 절실히 요구되었으며, 지하상가 지하철 육교등 토지의 입체적 이용을 위하여 만들어진 제도입니다.

집합건물 :  1개 동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말합니다. 예로 오피스 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등이 있습니다.

 

#  부동산 속성의 추가 자료
서울특별시 조례에서는 토지의 용도와 이용상태에 따라 한계심도 이내의 토지에 대해서는 입체공간이용 저해율을 적용하여 보상할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이렇게 지하공간에 한계심도를 설정하는 것은 지하공간에 경제적 가치가 있다는 것을 보여줍니다.

토지소유자는 토지의 입체공간의 일부를 분리하여 매매권 임대권 지상권 지역권 등을 설정할 수 있으며, 이러한 권리의 합이 부동산의 가치를 결정합니다.