부동산정책론에서 정책의 의미와 기능 1편

오늘은 부동산정책론에서 정책의 의의와 기능을 알아보겠습니다.

우선 부동산정책은 인간과 부동산과의 관계에서 발생하는 여러 가지의 부동산문제를 해결하려는 정부의 공적 개입이라 할 수 있습니다. 즉 부동산정책이란 바람직한 부동산활동을 유도하기 위한 목표설정과 이를 달성하기 위한 부동산대책의 결정 및 운용에 관한 정보의 공적인 계획이나 실행행위를 말합니다. 부도안정책의 목적은 사익성보다는 공익성 추구에 있으며, 최근에는 사익성과 공익성을 조화시키고 이를 절충하는 방향으로 전환되고 있는 추세입니다.

1. 부동산문제의 개념과 발생원인

1)  부동산문제의 개념과 발생원인

(1) 개념 : 부동산문제란 인간과 부동산과의 관계 악화에서 발생하는 여러 가지의 문제를 말하는데, 이에는 토지가격이 합리적 가격 이상으로 급등하는 지가고현상, 난개발과 환경파괴의 문제, 비효율적인 토지이용의 문제, 부동산투기의 문제, 주거의 수준이 낮거나 주택공급이 부족한 현상 등이 있습니다. 이러한 부동산문제가 발생하면 사회의 전체적인 만족도, 즉 사회적 후새잉 감소하게 됩니다. 

(2) 발생원인

① 부동산특성에 따른 부동산문제의 원인으로는 부증성으로 인한 공급제한, 개별성으로 인한 물리적인 대체 불가능, 부동성과 인접성으로 인한 부의 외부효과에 따른 비효율적인 토지이용 등이 있습니다. 

② 부동산문제가 발생하는 근본적인 원인은 인간과 부동산과의 관계가 시간의 흐름에 따라 변하듯이 부동산문제 또한 토지의 자연적 환경과 정치 경제 사회 문화 등 인문적 환겨으이 변화와 결부되어 다양한 모습으로 나타난다는 것에 있습니다. 따라서 부동산문제의 발생원인은 부동산을 둘러싼 자연적 인문적 환겨으이 변화에 따라 달라집니다.

③ 경제성장과 높은 인구밀도, 인구의 도시집중화현상, 핵가족화 등에 따른 주택수요의 증가, 비효율적인 토지이용, 소득불균형의 심화 등이 부동산 문제의 원인이 되고 있습니다.

2) 부동산문제의 특징

(1) 악화성향 : 부동산에 어떠한 문제가 발행하면 시간의 흐름에 따라 그 효과가 연쇄적으로 파급되어 더욱 나빠진다는 것을 의미합니다. 이 같은 악화성향의 문제는 부동산의 효율적인 이용 및 관리 등에 대한 사전계획의 중요성을 강조하게 합니다. 

① 토지투기방지대책을 소홀히 하면 토지가격이 급등하여 국민경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

② 토지이용계획과 토지이용규제를 소홀히 하면 스프롤이 확대될 수 있습니다. 

③ 주택공급을 시장기능에 맡겨 두면 주택의 양적 질적 문제가 악화될 수 있습니다.

④ 공정한 거래질서의 확립을 위한 정책을 소홀히 하면 각종 투기와 거래사고가 빈번하게 발생할 수 있습니다.

(2) 비가역성 : 어떠한 문제가 한번 악화되면 이를 완전한 원래 상태로 회복하는 것은 사회적 경제적 기술적으로 매우 어렵다는 것을 의미합니다.

① 지가가 폭등하면 폭등한 지가수준에 의하여 경제상태가 형성되며, 이를 과거로 환원하기에는 기술적으로 매우 어렵습니다.

② 도시계획 토지이용계획 도시개발 등이 한번 잘못되면 이를 과거로 환원하여 다시 시작하는 것은 거의 불가능합니다.

③ 어떤 지표의 토양을 파괴한 경우 이를 인위적으로 환원하는 것은 어렵습니다.

④ 건물을 잘못 건축한 경우 이를 철거하고 다시 건축하는 것은 경제적으로 어렵습니다.

(3) 지속성 : 부동산문제가 시간의 흐름과 함께 계속되는 현상을 말합니다.

① 희소성의 특성이 있는 토지에 대한 수요가 증가하면 토지시장의 수급불균형 현상을 지속시킵니다.

② 토지이용에 관한 여러 가지 문제는 필요적으로 지속성을 갖습니다.

(4) 복합성 : 부동산문제가 내표하고 잇는 요소가 다양한 것들로 구성되어 있다는 것을 의미하며, 이로 인하여 부동산문제의 해결에 잇어서 해결수단의 다양성이 요구됩니다. 즉 부동산문제는 부동산현사으이 일부분으로서 기술적 경제적 법률적인 측면 등이 서로 영향을 미치면서 그 문제가 복잡하게 나타나는 경향이 있습니다.

(5) 해결수단의 다양성 : 부동산문제를 해결하는 데에는 조세제도, 금융지원 및 규제, 정부재정, 공공주택 공급, 택지공영개발, 토지이용계획, 부동산가격공시, 토지수용 등의 다양한 대책이 요구되므로 부동산정책은 종합정책의 성격을 강하게 지닙니다.

 

2. 부동산정책의 의사결정과정

부동산정책은 부동산문제를 해결하려는 정부의 개입이기 때문에 부동산문제가 무엇인지 파악(인지)하는 것을 가장 우선적으로 하여야 합니다.

1) 부동산문제의 인지

정책이란 문제의 해결을 위한 최적의 대안을 선택하는 일이라 할 수 있습니다. 따라서 적절한 정책을 수립하기 위해서는 먼저 부동산문제가 무엇인지 파악하고 이에 대하여 정확하게 인지하는 것이 필요합니다.

2) 문제에 대한 정보수집 및 분석

인지된 부동산문제에 대하여 그 원인이 무엇이고 어느 지역에 어떠한 문제가 얼마나 심각한지의 구체적인 현황들을 파악하기 위하여 여러 가지 방법을 동원하여 관련된 정보를 수집하고, 수집된 정보를 종합적 과학적으로 분석하여야 합니ㅏㄷ.

3) 여러 가지 대안의 작성 및 평가

부동산문제에 대한 정보수집 및 분석작업이 끝난 다음에는 문제해결을 위한 여러가지 대안을 광법위하게 작성하고 각 대안의 장 단점 한정된 자원배분의 효율성, 문제해결의 공헌도 등을 감안하여 적절한 최적대안이 무엇인지를 모색하여야 한다. 즉 이 단계는 정책의 계획수립과정이라 볼 수 있습니다.

4) 최적대안의 선택

각 대아느이 평가가 끝나면 여러 가지 대안 중에서 가장 합리적이고 이상적이라고 판단되는 최적대안을 의도적으로 선택합니다. 선택된 최적대안에 대하여 최종확정을 하기 위해서는 행정 각부, 정당, 지방자치단체 등과 협의 조정하고, 입법을 요하는 경우에는 국회의 의결을 거쳐 공푸함으로써 확정합니다. 

5) 부동산정책의 집행

부동산정책의 집행을 능률화하기 위해서는 정책목표를 확실히 하여 충분한 자원의 지원을 받고, 관계 기관과의 유기적인 협조를 통하여 정치 경제 및 사회적 여건을 고려하여 선택된 대안을 적시에 집행하여야 합니ㅏㄷ.

6) 부동산정책의 평가

부동산정책과정의 최종단계는 정책의 평가단계로서, 집행한 정책이 제대로 수행되었는지를 평가한 이후에 미흡한 부분에 대해서는 정책을 재수립하여 재실행하게 됩니다. 즉 부동산정책의 의사결정과정에도 피드백원리가 적용됩니다.