부동산입지론의 개요와 상업입지이론

오늘은 부동산입지론의 개요와 상업입지이론에 대해 알아보겠습니다.

부동산입지론

1. 부동산입지론의 개요

(1) 입지의 개념

모든 부동산은 특정한 장소에 위치하고 있습니다. 다시 말하면 모든 부동산은 입지를 가지고 있습니다. 즉 입지란 주택 공장 상점 등 어떤 입지주체가 자리 잡고 있는 구체적인 장소를 말합니다. 그러므로 입지는 정적이고, 공간적인 개념입니다.

(2) 입지선정의 개념

입지선정이란 입지주체의 입지목적에 부합하는 입지조건을 갖춘 토지를 찾는 것, 이를 발견하는 작업으로, 동적이고 공간적 시간적인 개념입니다. 

(3) 입지론과 적지론

① 입지론 : 주어진 용도에 어떠한 위치(부지)가 적합한지를 판단하는 것으로, 부동산을 이용하는 입장에서 더 유리한 위치를 선택하고 결정하는 것을 말합니다. 즉 특정겨제활동의 최적입지를 찾는 것으로, 이는 부동성에 근거를 두고 있습니다.

② 적지론 : 주어진 위치에 어떠한 용도가 적합한지를 판단하는 것으로, 특정토지를 어떻게 사용하는 것이 최적인지를 논의하는 것입니다. 즉, 그 토지의 최유효이용 방법을 찾는 것으로, 이는 용도의 다양성에 그 근거를 두고 있습니다.

(4) 입지조건

① 개념 : 입지조건이란 토지가 자리잡고 있는 위치의 자연적 조건이나 인문적 조건을 말하는 것으로 자연적 조건은 지세 지질 지반 온도 습도 경관 등을 말하며, 인문적 조건은 사회적 경제적 행정적 제 요인을 말합니다.

② 입지주체의 목표는 유용성을 최대로 반족시킬 수 있는 입지조건을 찾는 것인데, 부동산의 입지조건은 용도에 따라 달라집니다. 

용도	입지조건
주거입지	생활조건(편리성), 환경조거(쾌적성)
상업입지	수익성
공업입지	생산성, 비용성

(5) 입지선정의 중요성

① 입지선정이 잘못되면 경영관리상 노력의 낭비를 가져와 사업실패를 초래할 수 있으며, 입지선정에는 비가역성의 문제도 고려하여야 합니다.

② 부동성, 인접성, 용도의 다양성, 위츼의 가변성은 입지선정의 중요성을 제기 합니다.

③ 입지선정의 과정에서는 더 유리한 이용을 하려는 입지경쟁이 전개되고, 그 결과 토지이용을 집약화시키며 토지의 단위면적당 노동과 자본의 투입량을 높입니다. 따라서 이러한 집약적 토지이용의 결과는 지가를 상승시키고, 건물의 고층화를 불가피하게 만듭니다.

2. 상업입지이론

(1) 레일리의 소매인력법칙

① 레일리는 1930년대 미국 텍사스주의 도시에 대한 소매상권연구로부터 소매중력법칙을 처음으로 주장하였습니다.

② 뉴턴의 만유인력법칙을 원용하여 두 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구 수에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다는 전제하에 경쟁하는 두 도시 사이에 위치한 도시인구로부터 발생하는 매출액의 비율이 각각 두 경쟁도시에 어떻게 배분되는지를 추정하는 이론입니다.

③ 소비자들은 도시의 규모가 클수록 다양한 구매시설들을 활용할 수 있기 때문에 이러한 구매장소를 선택할 가능성이 더 높을 것이고, 반면에 도시와의 거리가 멀어질수록 구매 매력도가 작아져서 구매장소로 선택할 가능성이 낮아질 것이라는 점에 기초하였습니다. 

④ 레일리의 소매인력법칙은 기보적으로 두 도시로 구매하러 갈 인구유인비율을 구하게 되지만, 점포간의 매출비율을 추정하는 데에도 활동될 수 있습니다.

⑤ 두 도시 사이에 위치한 도시인구에 대하여 상권이 미치는 영향력의 크기는 그 두 도시의 크기에 비례하여 배분된다고 볼 수 있습니다. 따라서 A도시와 B도시의 크기가 동일하다면 1:1의 비율로 나누어지지만, A도시가 B도시보다 크다면 더 많은 소비자들이 A도시로 갈 것이므로 상권의 분기점(경계)은 B도시 쪽에 가까워질 것입니다.

⑥ 레일리의 소매인력법칙은 중심지간의 상호작용에 중점을 두고 있습니다.

(2) 컨버스의 분기점모형

① 컨버스의 분기점모형은 두 도시 사이에 있는 소비자들은 보다 더 큰 점포(매장)를 향해 흡인 유인된다는 레일리의 주장을 뒷받침하였습니다.

② 컨버스는 일반적으로 두 도시 사이에 있는 소비자들은 보다 더 큰 점포(매장)를 향해 흡인 유인된다는 레일리의 주장을 뒷받침하였습니다.

(3) 허프의 확률모형(소매지역이론)

① 허프의 확률모형은 레일리의 중력모형을 활둉하여 상궈느이 규모에 따른 매장의 매출액을 추정하는 모형으로서 다양한 경험적 사례를 통하여 분석하였습니다.

② 레일리의 소매인력법칙이 두 도시만을 활용하여 상권을 분석하였다면 허프의 확률모형은 다수의 중심지(점포)에 적요잉 가능하며 대도시에서의 소비자의 구매패턴에 관한 확률모형을 제시하였습니다.

③ 허프의 확룔모형에 따르면 소비자가 특정점포(매장)를 이용할 확률은 점포의 면적(비례), 점포와의 거리(반비례)에 의해서 결정됩니다. 

④ 허프의 확률모형에서 특정점포(매장)로 구매하러 갈 확률은 매장면적에 비례하고, 매장과 소비자 거주지간의 거리에 반비례한다는 관점에서 매장의 매출액을 추정하게 됩니다.

⑤ 허프의 확률모형은 상업입지를 측정하는 데 흔히 쓰이며 한 지역에서 각 상점의 시장점유율을 간편하게 추산할 수 있습니다. 특정점포(매장)로 소비자가 구매하러 갈 중력(유인력)은 다음과 같은 수식을 활요하여 계산할 수 있습니다.

공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지며, 교통조건이 나쁠수록 공간(거리) 마찰계수가 커지게 된다.

⑥ 허프에 의하면 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있습니다. 그런데 적당한 거리에 고차원중심지가 있다면 인근의 저차원중심지를 지나칠 가능성이 커집니다. 즉 매장의 면적이 클수로 상품의 종류가 많아지기 때문에 고객들은 고차원중심지를 방문하여 다목적구매를 함으로써 더 많은 효용을 얻을 수 있다는 것입니다.