토지의 특성중 토지의 인문적 특성

오늘은 토지의 특성중 인문적 특성을 알아봅시다.

토지의 인문적 특성

인문적 특성은 인간이 토지를 대상으로 갖가지 행위를 할 때 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성으로 자연적 특성과는 달리 여러 가지 환경변화와 인간의 부동산활동에 따라 그 성질은 가변적 후천적 인위적인 성격을 나타냅니다. 일바적으로 용도의 다양성 병합 분할의 가능성 위치의 가변성 국토성을 들 수 있습니다.

1. 용도의 다양성

일반재화와 달리 토지는 여러 가지 용도로 다양하게 이용될 수 있다는 의미로 인간의 필요에 따라 농지지역을 택지지역으로 그 용도를 전환할 수 있으며, 공업지역을 상업지역으로 그 용도를 전환할 수도 있다는 것입니다. 이를 변용성 또는 다용도성이라고도 합니다.

 

후보지나 이행지의 경우처럼 전환과 이행을 통하여 토지의 경제적 용도적 공급을 가능하게 하며, 토지서비스의 경제적 공급곡선을 우상향하게 합니다.

 

특정토지는 두 개 이상의 용도가 동시에 경합되는 경우가 많기 때문에 최고 최선의 토지이용을 할 필요가 있습니다. 즉 용도의 다양성은 최유휴이용의 성립 판단근거가 되며, 부동산학에서는 최유효이용의 원칙을 부동산활동의 행위기준으로 삼습니다.

 

창조적 이용을 가능하게 함으로써 하나의 부동산에 여러 가지 가치개념이 성립하는 가치다원설을 성립하게 합니다.

 

주어진 위치에 어떤 용도가 적합한지를 판단하는 적지론의 근거를 제시합니다.

 

특정토지의 용도전환은 주변의 다른 토이제 영향을 주기도 하고 주변토지로부터 영향을 받기도 합니다. 경우에 따라서는 일단 특정용도로 사용되기 시작하면 다른 용도로의 변경이 곤란할 수도 있습니다. 따라서 상호 연관성과 그 이용의 비가역성도 고려할 필요가 있습니다.

 

2. 병합 분할의 가능성

토지는 이용주체가 이용목적에 따라 그 면적을 법이 허용하는 범위 내에서 인위적으로 병합하거나 분할하여 사용할 수 있다는 것으로, 분합성이라도 합니다.

 

토지이용자의 필요에 따라 인근 토지을 합병할 수 있고, 일정한 크기와 모양으로 분할할 수도 있으므로 효율적인 합병 분할은 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지게 합니다.

 

토지를 합병하여 증가나 감가가 발생할 수 있는 것처럼 분할하여도 증가나 감가는 발생할 수 있습니다. 

 

토지를 합벼하여 가치가 상승하는 증가분을 합필가치라 하며, 이런 현상을 규모의 경제 플롯테이지 어셈블리지 현상이라 합니다. 

 

병합 분할을 통하여 형성된 가격을 한정가격이라 하는데, 감정평가에 관한 규칙에서 정의하는 시장가치와는 다른 개념입니다. 

 

3. 위치의 가변성

토지는 부동성으로 인하여 절대적 물리적 위치는 변하지 않지만, 토지에 관한 사회적, 경제적, 행정적 위치에 따라서 토지의 상대적 위치가 변할 수 있고 이에 따라 토지가치도 변할 수 있다는 것입니다.

 

사회적 위치의 가변성은 학군과 공원의 조성, 인구의 변화 등은 부동산의 사회적 위치(환경)를 변화시킵니다.

 

경제적 위치의 가변성은 도로 철도 등 교통체계 경제성장 이자율의 변화 등은 부동산의 경제적 위치를 변화시킵니다.

 

행정적 위치의 가변성은 정보 등 공적 기관에 의한 토지이용계획의 변화, 토지이용규제의 변화, 조세제도의 변화, 공업단지의 지정 등은 부동산의 행정적 위치를 변화시킵니다.

 

4. 국토성

토지는 개인 소유의 대상이 되지만 그 이전에 국도의 일부라는 것으로, 공공복뢰와 공익추구라는 관점에서 토지공개념의 설정에 대한 근거를 제시합니다. 

토지는 사회성 공공성이 높게 요구되는 재화이므로 부증성과 함께 토지공개념을 설정하는 근거가 되는데, 이는 소유자의 절대적 소유권을 배제하고 일정 정도 이용이나 처분에 제한을 두는 것이라 할 수 있습니다. 

 

부동산시장에 법률적 규제의 필요성을 제기합니다.

 

추가개념이해! 부동산의 경제적 특징!

1. 고가성
자금조달능력이 시장참여를 결정하므로 부동산시장에는 다수의 수요자 공급자가 존재하는 것은 아닙니다. 부동산시장은 유효수요자 유효공급자로 시장참여가 한정되어 진입과 탈퇴가 자유롭지 못한 편입니다.

특정부동산시장은 매수자중심시장이나 매도자 중심시장으로 형성될 수 있습니다. 이러한 고가성이라는 특성은 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이 됩니다.

 

2. 불가분성

하나의 부동산에 투자금액을 분할하여 매입하거나 투자하기가 제한될 뿐만 아니라, 매입한 부동산을 분할하여 매도하는 것도 용이하지 않습니다.

 

오늘의 용어사전 정리!
규모의 경제(economy of scale)
생산요소 투입량의 증대(생산규모의 확대)에 따른 생산비 절약 또는 수익 향상의 이익을 말합니다.

토지공개념
토지는 국민 전체의 복리 증진을 위한 공동기반으로서 공적 재화임을 고려하여 그 소유와 처분에 대한 적절한 유도와 규제가하여질 수 있다는 개념을 의미합니다. 토지공개념은 토지가 가지는 사적 재화로서의 성격과 함께 공적 재화로서이성격도 고려하여 그 배분 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 하나의 토지철학입니다.