부동산의 특성 > 토지의 특성

토지의 자연적 특성은 토지가 분원적으로 지니고 있는 근본적 선천적 본질적이며, 그 성질이 변하지 않아 불변적인 특성으로 물리적 특성이라고도 합니다. 일반적으로 부동성 부증성 영속성 개별성 인접성이 있는데, 이러한 고유한 특성 때문에 부동산을 경제학이라는 테두리 내에서 연구대상으로 삼지 못하고, 학제적 측면에서 별재의 부동산학이라는 학문으로 태동되었다고 볼 수 있습니다.

1)부동성

부동성이란 토지의 물리적 절대적인 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없음을 말하는 것으로 지리적 위치의 고정성, 비이동성이라고도 합니다. 다만, 토지의 사회적, 경제적, 행정적 환경 등에 따라 그 상대적인 위치는 변할 수 있습니다. 모든 부동산 활동은 부동성을 전제로 하여 전개됩니다. 

 

부동성은 부동산을 동산과 구별하는 근거가 되며, 그에 따라  부동산의 공시방법을 등기함으로써 일반재화와 구별하는 이유가 됩니다.

 

거래 중개 입지선정 감정평가 등 인간이 그 주체인 부동산활동이 임장활동화 정보활동화됩니다.

 

부동산시장을 지역시장 국지적 시장으로 형성되게 하므로 지역시장별로 수급 불균형의 문제가 발생하여, 이러한 지역간 수급불균형의 문제는 토지라는 재화를 이동시킬 수 없으므로 시장기구가 스스로 해결할 수 없습니다. 이에 따라 부동산활동 및 부동산현상, 시장에 대한 정부의 규제와 통제도 지역별로 가각 다르게 나타납니다.

 

부동산은 물리적 위치가 고정되어 있어 외부환경의 변화에 많은 영향을 받게 되는 외부효과가 발생하게 됩니다. 외부환경이 부동산에 긍정적인 영향을 주는 것을 정의 외부효과라 하며, 외부환경이 부동산에 부정적인 영향을 주는 것을 부의 외부효과라 합니다. 이와 같이 잘못된 입지선정과 주변환경과의 부조화로 발생하는 가치 하락을 경제적 감가라고 합니다.

 

토지이용방식에 제약을 주고 일반재화와는 달리 입지선정의 중요성을 제기합니다. 즉 부동성은 주어진 용도에 어떠한 위치가 적합한지를 판단하는 입지론의 근거가 됩니다.

 

부동산이 물리적으로 동질적이라도 그 부동산이 속한 지역의 환경이 달라지면 부동산의 가격수준도 달라지므로 감정평가를 할 때 지역분석을 필연화시킵니다.

 

토지의 위치가 고정되어 있어서 제도적 규율의 대상으로 삼기가 즉 공법적 규제가 용이한 편입니다.

 

주택의 경우에는 모델하우스 등이 있지만, 토지의 경우에는 동산과 달리 견본을 제시하거나 진열하여 거래하기가 어렵기 때문에 중개업을 제도화시킵니다. 또한 물리적인 실체가 아닌 추상적인 권리관계가 주거래의 대상이 되므로 추상적 시장이 됩니다.

 

동산과 달리 토지의 위치가 고정되어 있어 금융기관에 담보가치에 대한 높은 안정성을 제공하기 때문에 부동산금융에서 담보금융을 활성화 시킵니다.

 

2) 부증성

토지는 자연적 원시적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아닙니다. 즉 토지는 생산비를 투입하여 그의 물리적인 절대량을 늘릴 수 없다는 것이며, 일반재황와 달리 토지는 물리적인 생산이 불가능하다는 것입니다. 이를 비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성이라고 합니다.

 

토지의 공급은 엄격한 의미에서 생산공급이 아닙니다. 공유수면 매립이나 간척지의 개발은 토지이용의 용도전환 측면에서 파악하는 것으로서 결코 물리적인 공급의 증가를 의미하는 것은 아니기 때문에 이러한 것이 부증성의 예외라고 할 수는 없습니다. 

 

토지에는 원칙적으로 생산비의 법칙이 적용되지 않습니다. 일반재화는 비용을 투입하여 절대량을 생산할 수 있지만, 토지는 비용을 투입하여도 그 절대량을 생산할 수 없습니다.

 

지가 상승의 근복적인 원인으로 작용하면서 시간이 흘러갈수록 토지의 희소성을 증가시킵니다. 이러한 이유로 부동산활동에 있어 최유효이용의 근거가 됩니다.

 

토지의 자원이 한정되어 있어 공급자독점을 가능하게 함으로써 공급자보다는 수요자경쟁을 더욱 심화시키고, 외곽지역보다는 도심지역에서 토지이용을 집약화시킵니다..

 

사회성 공공성이 높게 강조되어 정부가 부동산시장에 토지공개념을 설정하는 근거를 제기합니다. 즉 토지시장에 법적 규제의 필요성을 제기하는데, 일반재화 시장보다 법적 규제가 많은 이유도 부증성 때문이라 할 수 있습니다.

 

토지의 물리적 공급은 가격에 대하여 완전비탄력적이므로 그 형태는 수직선으로 나타나고, 부동산 시장에 균형가격의 성립을 어렵게 합니다. 

 

물리적 토지문제의 원인이 되고, 경제적 토지문제인 지가고현상을 유발합니다.

 

리카도등 고전학파 경제학자의 논리적 근거에 의하여 부증성(우등지의 희소성)은 지대발생의 원인이 됩니다.

 

3) 영속성

토지는 사용에 의하여 그 절대면적이 소모되거나 마멸되지 않으므로 공간으로서의 토지는 영원히 존속한다는 것을 의미하는 것으로 비소멸성 비소모성 불변성 불과성이라고도 합니다. 즉 토지에는 물리적인 감가가 발생하지 않습니다. 

 

(4) 개별성
1필지 단위인 하나하나의 토지는 그 위치 면적 지세 지반 가격 등이 모두 다르다는 것으로, 위치의 고정성으로 인하여 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재 않습니다. 이를 개별성 이질성 비대체성 비동질성이라고도 합니다.

 

5) 인접성

지표의 일부인 토지는 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있어 인접한 토지와는 상호 연관성이 있다는 특성입니다. 이를 연결송 연속성 이라고도 합니다.

 

특정토지의 이용과 개발은 인근 주변토지에 영향을 미치기 때문에 부동성과 함께 정의 외부효과 및 부의 외부효과를 설명해 주는 이유가 됩니다.

 

근린공원 학군 등 긍정적 시설에 대한 개발유치현상과 쓰레기소각장 장례식장 등 부정적 시설에 대한 개발기피현상을 설명해 주는 것으로, 인접토지와의 협동적 이용을 필연화시킵니다.

 

부동산의 가치형성에 있어 인접지역과 인접토지의 영향을 받게 하며, 감정평가를 할 때에 지역분석에 대한 필요성을 제기합니다.