부동산의 분류 토지이용활동상의 토지용어

토지이용활동상의 토지용어를 알아보겠습니다.

1. 후보지, 이행지
부동산감정평가에 활용되는 것으로 용도가 전환되어가고 있는, 그 용도가 변경중에 있는 토지를 말합니다. 이는 토지의 용도전화, 용도적 겨제적 공급으로 이해할 수 있다.
후보지는 택지지역,농지지역,임지지역 상호간에, 즉 용도적 지역 상호간에 다른 지역으로 그 용도가 전화(변경)되고 있는 지역의 토지를 말한다. 다시 말해 임지지역이 농지지역으로, 농지지역이 택지지역으로 그 용도가 변경되고 있는 토지를 호보지라 합니다. 간단한 예로 농지지역이 택지지역으로 그 용도가 전환되어가고 있는 토지를 택지후보지라고 합니다.

 

이행지는 택택지지역,농지지역,임지지역 내에서, 즉 용도적 지역의 세분된 지역 내에서 그 용도가 이행(변경) 중에 있는 토지를 말합니다. 예를 틀면 공업지역이 상업지역으로, 답지지역이 전지지역으로 그 용도가 변경되고 있는 토지를 이행지라고 합니다.

 

2. 택지 부지

택지는 감정평가상의 용어로서 주거용,상업용,공업용 등으로 현재 이용중이거나 이용,건축이 가능한 토지를 말합니다. 택지는 건축법상의 건축할 수 있는 대지와는 다른 개념입니다.

 

부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지로서 건축이 가능한 택지 이외에 도로부지 철도부지 수도부지등 건축이 불가능한 토지까지 포괄하는 용어입니다. 따라서 부지는 모든땅을 뜻한다고 할 수 있습니다.

 

3. 나지 건부지 공지

나지는 택지의 지상에 건출물이 없는 토지로서 농지는 나지에 해당하지 않는다. 토지보상평가지침에서 나지라 함은 토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용,수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말합니다. 일상생활에서 많이 사용하는 나대지는 나지 중에서 지목이 대인 토지를 말합니다.
나지는 건부지보다 그 용도가 다양하고 활용도가 높아 여러 용도 중에서 최고 최선의 방법인 최유효이용이 가능합니다. 따라서 나지는 건부지보다 시장성이 더 좋기 때문에 거래될 가능성이 높은 편입니다. 즉 다른 조건이 일정할 경우 나지가격은 건부지가격보다 높게 평가됩니다.

 

건부지는 건물이 들어서 있는 부지로서, 나지에 비하여 그 용도가 다양하지 못하여 활둉도가 떨어지므로 최유효이용의 기대 가능성이 낮습니다. 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못할 경우, 나지보다 그 거격이 낮게 평가된다. 즉 건부지는 감가가 발생할수 있습니다. 
개발제한구역 지정 등 토지이용규제가 강화된 지역 내에서는 건부지가 나지보다 그 유용성과 시장성이 높아지므로 오히려 건부지가격이 높에 평가되는 건부증가현상이 나타나기도 합니다.

 

공지는 건폐율의 적용으로 모두 건축하지 못하고 한 필지 내에서 비워둔 토지로 건축법에서는 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 나머지 부분을 공지라 합니다. 건폐율규제를 강화하면 상대적으로 공지면적은 넓어진다.

 

4. 필지 획지

필지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 용어로서 토지소유권을 구분하기 위하여 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말하며, 부동산등기법에서는 등기단우라 한다. 즉 동일 지번으로 둘러싸인 토지로, 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하여 권리관계를 명시하는 용어입니다.

 

획지는 주로 토지의 감정평가에 활용되며, 토지이용을 상정하여 인위적 자연적 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. 

 

5. 맹지 대지

맹지는 타인의 토지로 둘러싸여 있어서 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지를 말합니다. 건축법에서는 맹지에 건물을 세울 수 없도록 되어 있기 때문에 맹지에는 감가가 발생한다.

대지는 보통 맹지의 경우 주변 토지를 합병하는 등의 방법을 활용하는데, 이때 좁은 통로에 의하여 도로와 접속면을 가지는 자루모양의 토지를 자루형 대지라고 한다.

 

6. 법지 빈지

법지는 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없거나 적은 토지입니다. 토지의 붕괴를 방지하기 위하여 경사를 이루어 놓은 축대용 토지나 도로면과의 경사진 토집분 등을 말합니다.

빈지는 주로 바다와 육지 사이의 해변토지를 말하며, 활용실익은 있지만 소유권이 인정되지 않는 토지입니다.

7. 공한지 유휴지 휴한지
공한지는 도시 내의 택지 중에서 지가 상승만을 기대하고 투기목적으로 장기간 방치하고 있는 토지를 말합니다.
유휴지는 농촌토지로서 바람직스럽지 못하게 놀리고 있는 토지를 말합니다.

휴한지는 농토의 비옥도(지력) 회복을 위하여 정상적으로 쉬게 하고 있는 휴정하고 잇는 토지를 말합니다.

 

8. 포락지 선하지

포락지는 지적공부에 등록된 개인의 사유지로서 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 전,답 등이 하전으로 변한, 물에 침식되어 수면 아래로 잠긴 토지를 말합니다.

선하지는 고압선 아래의 토지로서 토지이용을 함에 있어서 공간의 활용도가 제한되므로 보통은 선하지감가가 발생한다.

 

9. 소지
대지나 택지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지를 말하며, 원지라고도 한다. 이는 성숙지의 개념인 택지와는 대조적인 토지용어로 미성숙지에 해당합니다.

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1.의의 
토지자원의 개발은 인간에게 만족을 주지만 자연환경을 파괴하는 결과를 초래하므로 보존과 개발은 서로 조화를 이루어야 합니다. 현장자원의 토지란 토지에 인공적인 노력이 가해짐이 없이 자연상태로 존재하면서도 직접적으로 어떠한 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말합니다. 상품자원의 토지란 자연적으로 주어진 토지에 노도오가 자본의 투입을 통한 인위적인 노력을 가함으로써 어떠한 사회적 이익을 발생시키는 토지를 말합니다. 
2.특징
현장자원은 희소성이 있어 공급이 한정적이고 대체재가 부족하므로 일단 다른 용도로 개발되면 원상태로 되돌리기가 어렵다는 결정의 불가역성을 가집니다. 반면에 상품자원은 대체재의 개발 기술진보 등에 의하여 그 공급을 증가시킬 수 있습니다. 소득증가 교육수준 향상, 여가 증대, 인구 증가는 현장자원에 대한 수요를 증가시키며, 기술이 진보하고 소득수준이 향상됨에 따라 상품자원보다 현장자원에 대한 상태적 희소성이 증가하여 현장자원의 사회적 가치가 점차 증대합니다. 현장자원은 자연상태로 보존될 토지로서 공공재적 성격을 가지므로 정부의 정책적 배려에 의하여 보존되어야 합니다.