부동산의 개념과 분류 정리 #공인중계사 준비

오늘은 공인중계사 과정중 부동산학 총론에 대해 정리하겠습니다.

1. 부동산의 개념과 분류

부동산의 개념

부동산용어의 정의

부동산이란 중세시대에 유럽에서 사용되었던 용어로, 우리나라에서는 1906년 부동산 조사회에서 처음으로 사용되었습니다. 그 후에 조선부동산증명령 및 부동산등기령에서 부동산이라는 용어가 공식화된 것으로 추정되고 있습니다. 미국에서는 부동산을 real estate로 널리 지칭하고 있으며, 그 개념은 토지와 그 정착물로 물리적인 부동산 그 자체뿐만 아니라 소유권으로부터 연유되는 모든 법적 권리를 포함하는 개념이라고 합니다. real estate는 부산산이라는 개념 외에도 부동산업으로 지칭되기도 합니다. 

 

부동산의 복함개념의 이해

복합개념의 부동산이란 부동산을 기술적, 경제적, 법률적 3대 측면 등이 복합된 개념으로 이해하려는 것을 말합니다. 부동산학에서는 부동산의 개념과 그 범위를 복합개념으로 분류하고 체계화하여 설명하는 것이 일반적입니다. 이러한 부동산의 복합개념은 부동산활동의 범위를 확정시키는 데 유용하게 활용됩니다. 또한 부동산학을 종합응용과학으로 태동시킨 이론적 근간이고 배경이 되는 사고원리로서, 부동산학의 전분야에 광범위하게 적용됩니다. 더 자세히 알아보면, 토지와 건물이 결합되어 일체로 이용되고 있는 경우의 부동산을 말합니다. 그 예로 단독 주택이나 아파트를 들 수 있습니다.이들은 대지 따로 건물 따로 거래하지 않고 감정평가 하지도 않으며, 하나로 거래하고 일괄하여 그 가치를 평가합니다. 즉, 토지와 건물이 각 각 독립된 거래의 객체이면서 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 합니다. 복합부동산은 복합개념의 부동산과 동일한 개념이 아닙니다. 물론 부동산의 복합개념은 복합부동산에 적용할 수 있습니다.

 

법률적 개념의 부동산이란?
법률적 개념의 부동산이란 부동산에 관계되는 행정적, 제도적인 측면으로서, 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분할 수 있습니다. 부동산의 법률적 개념은 경제적 개념과 함께 부동산의 무형적 측면을 이해하는 데 도움을 줍니다.

 

협의의 부동산이란 민법에서 정의한 개념을 말합니다. 민법 제 99조에서는 부동산을 토지 및 정착물이라고 규정하고, 부동산 이외의 물건은 동산이다라고 하여 동산과 부동산을 구분하고 있습니다. 토지와  정착물의 정의를 살펴보면, 토지는 지표의 일부를 일정범위로 구획,구분하여 그 구분된 개별토지 하나하나를 1필의 토지라 하며, 1필자마다 지번을 붙여 토지등기부에 기재합니다. 민법 제212조 의하면 토지소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다라고 하여 토지 소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있습니다. 또한 토지와 해면의 분계는 최고 만조시의 분게점을 그표준으로 합니다. 정착물은 토지에 부착되어 있고 계속적항구적으로 부착된 상테로 사용되는 것이 사회통념상 인정되는 것으로, 토지로부터 쉽게 이동할 수 없는 물건을 말합니다. 토지정착물에는 등기된 건물, 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목집단이나 미분리과실, 정당한 권원에 기하여 타인의 토지에서 경작, 재배된 농작물처럼 토지와 별개인 독립된 정착물이 있습니다. 이와 같은 독립된 정착물은 토지와 구분하여 별도의 공시수단을 갖추고 있습니다. 교량, 돌담, 구거, 도로의 포장, 경작목적이 아닌 수목집단, 다년생식물 등 토지의 일부인 정착물도 있다. 토지에 계속적으로 부착된 상태에 있지 않고, 이동이 가능한 물건은 부동산 정착물로 판단하지 않습니다. 예로 헐어버린 건출물, 판잣집, 가직중의 수목, 경작수확물, 컨테이너박스 등이 있습니다. 그럼 건축물의 설비를 부동산정착물로 판단하는 기준을 알아보자. 건축물의 설비는 원래 동산이지만, 건물에 부착하여 부동산정착물로 판단하는 기준이 있습니다. 물건이 부동산에 부착된 방법, 거래당사자간의 관계, 물건의 성격 및 용도, 물건을 설치한 의동 등이 판단기준에 해당됩니다.

 

광의의 부동산이란 협의의 부동산에 준부동산을 포함하는 개념입니다. 준부동산은 자동차,항공기,건설기계, 선박, 입목처럼 물권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산이나, 공장재단, 광업재단과 같은 동산과 부동사느이 결합을 말합니다. 이들은 민법상 부동산은 아니지만, 부동산처럼 등기,등록의 방법으로 공시하여 부동산에 준하여 취급함에 따라 준부동산이라 합니다. 준부동산은 감정평가의 대상이 되고 저당권의 목적으로도 삼을 수 있으므로, 부도산학의 연구대상 및 부동산활동의 대상이 됩니다. 즉 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 줍니다. 준부동산의 종류에는 자동차,항공기,건설기계, 20톤 이상의 선박, 입목, 공장재단, 광업재단, 어업권 등이 있습니다.

 

경제적 개념의 부동산은 부동산을 생산,소비,교환,분배,투자 등의 관점에서 인식하는 것으로, 부동산의 경제적 개념은 법률적 개념과 함께 부동산의 무형적 측면을 이해하는 데 도움을 줍니다. 부동산의 경제적 개념으로는 자산 자본 생산요소 소비재 상품 등으로 구분할 수 있는데, 부동산학에서는 주로 이러한 측면에서 부동산에 접근하게 됩니다. 
자산이란? 부동산의 소유자의 자산이며, 재산입니다. 부동산을 투자대상이나 재테크수단으로 인식하여, 임대로수입이나 부동산의 매각차익을 획독하기 위하여 매입한 부동산은 자산의 성격이 있습니다. 즉 주식이나 채권이 투자수단인 것처럼 부동산도 투자수단이 될 수 있습니다.
자본이란? 사업의 밑천을 말하는 것입니다. 따라서 아파트 등 최종재화를 생산하기 위하여 중간재로서 투입되는 토지는 자본의 개념이 됩니다.
생산요소란? 재화를 생산하기 위하여 필요한 여러 가지 요로로 토지, 자본,노동, 경영을 말합니다.
소비재란? 인간의 욕구를 충족시키기 위하여 가격을 지불하고 소비하는 재화를 말합니다.
상품이란? 공급자나 생산자가 공급하거나 판매함을 통하여 교환의 대상이 되는 유무형의 재화를 말합니다.

 

기술적개념의 부동산은 부동산의 자연적 특성을 설명하는 데 중요한 역할을 하고, 부동산활도으이 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움을 줍니다.